投資建議

截至2022 年1 月中旬，試點(diǎn)22 城已完成2021 年全部三輪集中土拍，整體來看三輪土拍溫度雖仍低迷，但在個(gè)別低庫存城市已初現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象，同時(shí)房企拿地利潤空間改善明顯?？紤]到當(dāng)前政策方向雖明確但力度仍存不確定性，樓市銷售料短期內(nèi)仍以底部震蕩為主，行業(yè)出清過程仍在持續(xù)，我們繼續(xù)提示均好型優(yōu)質(zhì)龍頭的配置機(jī)會(huì)(個(gè)別房企信用風(fēng)險(xiǎn)及2021 年業(yè)績壓力擾動(dòng)可能為優(yōu)質(zhì)龍頭提供逢低買入契機(jī))：開發(fā)板塊A股推薦保利、金地、招商蛇口、萬科、華僑城、濱江、金科，H股推薦中海、華潤、旭輝、建發(fā)國際、越秀、碧桂園。物管板塊同時(shí)提示優(yōu)質(zhì)房企關(guān)聯(lián)企業(yè)的配置價(jià)值，推薦保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)、華潤萬象生活、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)。

理由

2021 年兩集中試點(diǎn)城市推地量同比微增，三輪集中土拍準(zhǔn)入條件邊際略松。

2021 年試點(diǎn)22 城共三輪集中土拍累計(jì)推出宅地宗數(shù)同比增加6%，但成交宗數(shù)同比下降6%，下半年推地宗數(shù)占比57%。三輪集中土拍方案較二輪無明顯變化，但保證金比例較二輪邊際下行2.3ppt至25.2%，4 城降幅超10ppt。

三輪集中土拍質(zhì)增量減，流拍率下行、利潤率改善明顯。三輪集中土拍累計(jì)推出728 宗宅地，成交575 宗，流拍率較二輪下行12ppt降至21%，成交宅地對(duì)應(yīng)建面和金額分別較二輪下行11%和8%至6329 萬平和5948 億元。同時(shí)，三輪成交地塊質(zhì)量較二輪提升明顯(潛在售價(jià)上漲11%)但地貨比仍下行0.009至0.437，潛在利潤空間(潛在售價(jià)與地價(jià)差值)增加約1529 元/平，對(duì)應(yīng)拿地稅前毛利率和凈利率分別較二輪增加4ppt和2ppt至28.3%和8.8%。

土地市場溫度整體雖仍低迷但在個(gè)別低庫存城市略有回暖；三輪集中土拍中地方國企拿地占比顯著增加，民企基本持平，央企邊際下降。分城市來看，三輪集中土拍中成交金額邊際走高的11 城，其對(duì)應(yīng)狹義庫存去化月數(shù)較平均水平短約三成，其中3 城溢價(jià)率也邊際走高，初現(xiàn)回暖跡象。分企業(yè)性質(zhì)來看，三輪集中土拍中地方國企拿地金額提升15ppt至54%，拿地質(zhì)量和利潤空間也明顯走高(平均售價(jià)漲幅達(dá)28%，地貨比邊際下行0.029 至0.410)；民企拿地金額邊際略增2ppt至30%，央企邊際下行17ppt至16%。分企業(yè)規(guī)模來看，銷售Top50 的龍頭房企拿地金額占比進(jìn)一步縮減21ppt至20%，其中保利、華潤、招商蛇口、龍湖、綠城拿地金額名列前十，銷售Top30-50 的中型房企拿地份額縮減至零附近。

2021 年全國宅地成交結(jié)構(gòu)向基本面較好的城市明顯側(cè)重。2021 年300 城宅地成交建面同比跌幅達(dá)-24%，其中試點(diǎn)22 城和非22 城分別同比下降6%和31%；但宅地成交金額同比僅跌7%，其中22 城和非22 城分別同比增長6%和下跌19%；對(duì)應(yīng)22 城宅地成交建面和金額占比均較此前三年提升6-7ppt。

風(fēng)險(xiǎn)

政策端正向調(diào)整力度不及預(yù)期，房企信用風(fēng)險(xiǎn)超預(yù)期惡化。

（文章來源：中國國際金融股份有限公司）

關(guān)鍵詞： 土拍 利潤 房地產(chǎn) 增量 局部 改善 投資 全部 整體 溫度