近日，紅星資本局從阿里法拍平臺獲悉，由寶能集團持有的深圳網(wǎng)紅盤“寶能城花園”，其56套房產(chǎn)即將被拍賣，單套房源起拍價格在1298萬-1962萬元之間。

(資料圖)

紅星資本局發(fā)現(xiàn)，此次寶能城花園的起拍價低于周邊二手房價格。

8月21日，貝殼平臺一名置業(yè)顧問告訴紅星資本局，目前寶能城花園的二手房成交價在12萬元/㎡左右，最高時成交價曾達到15萬元/㎡。相比9.85萬元/㎡的起拍價，存在近2萬元/㎡的差價。

56套房產(chǎn)被拍賣的背后與姚振華和“寶能系”的債務(wù)關(guān)系緊密，“債主”正是平安銀行深圳分行。有市場聲音認為，金融機構(gòu)對“寶能系”的償債已失去耐心。

自寶能集團陷入流動性危機以來，“處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”就時常被姚振華提及。不過，從寶能城花園被強制執(zhí)行的情況來看，寶能資產(chǎn)處置的進展或許并不順利。對此，紅星資本局致電寶能集團，截至發(fā)稿，暫未獲得聯(lián)系。

寶能城56套房源將被拍賣

“西麗三大豪宅區(qū)之一”，低于周邊二手房2萬/㎡

阿里法拍平臺顯示，即將被拍賣的寶能城花園56套房產(chǎn)，面積為131㎡-199㎡，以政府指導(dǎo)價9.85萬元/㎡起拍，單套房源起拍價格在1298萬-1962萬元之間，房屋全部為毛坯現(xiàn)房，處于空置狀態(tài)，用途為住宅。

上述房產(chǎn)將于9月20日、9月21日兩天進行拍賣，參與拍賣者需要繳納100萬保證金。紅星資本局注意到，截至目前，暫無人報名，但已有上千次圍觀。

↑圖片來自阿里法拍平臺

寶能城花園一直是深圳市場的“網(wǎng)紅盤”，其位于南山西麗大學(xué)城片區(qū)，除了住宅部分外，項目還集合大型商業(yè)、公寓、圖書館等多種業(yè)態(tài)，東西兩區(qū)總建面近百萬平，是該片區(qū)的大型城市綜合體項目。

2015年11月首次開盤時，均價就高達69563元/㎡，之后價格一路上漲，到2016年3月開盤時，已漲至77948元/㎡。最近一次開盤是在2020年11月，均價9.85萬/㎡，單套總價超2000萬，被認為是“西麗三大豪宅區(qū)之一”。

紅星資本局發(fā)現(xiàn)，此次寶能城花園的起拍價低于周邊二手房價格。8月21日，貝殼平臺一名置業(yè)顧問告訴紅星資本局，目前寶能城花園的二手房成交價在12萬元/㎡左右，最高時成交價曾達到15萬元/㎡。相比9.85萬元/㎡的起拍價，存在近2萬元/㎡的差價。

值得一提的是，早在今年5月底，深圳中級人民法院就曾發(fā)布關(guān)于拍賣“寶能城花園”的公告。當(dāng)時，拍賣的房產(chǎn)只有15套，預(yù)計于6月30日至7月1日進行拍賣，但最終因為稅費問題于開拍前兩日被撤拍。

據(jù)了解，稅費問題與這批房產(chǎn)的性質(zhì)有關(guān)。據(jù)中國房地產(chǎn)報報道，如果按照二手房測算稅費，若按照1505萬元價格成交，那么稅費高達822萬元，其中包含增值稅723萬元；若按照一手房測算納稅，買家僅需繳納契稅：首套總價的1.5%，即22.5萬元，二套總價的3%，即45萬元。

如今時隔兩月，寶能城花園再次被上架拍賣，在最新的競買公告中，稅費已從“由買受人承擔(dān)”調(diào)整為“由相應(yīng)主體依法各自承擔(dān)”，房產(chǎn)數(shù)量也從15套增加到了56套。

平安銀行追債姚振華和寶能系

申請查封484套房產(chǎn)

紅星資本局注意到，56套房產(chǎn)被拍賣的背后與姚振華和“寶能系”的債務(wù)有關(guān)。

一則來自廣東省深圳市中級人民法院的執(zhí)行裁定書顯示，對這批房產(chǎn)進行司法拍賣的申請執(zhí)行人是平安銀行股份有限公司深圳分行。其與姚振華和“寶能系”旗下的寶能城有限公司、寶能地產(chǎn)股份有限公司、寶能控股(中國)有限公司、深圳六金投資有限公司存在借款合同糾紛。

↑文件截圖來自阿里法拍平臺

2022年，廣東省高級人民法院已經(jīng)下達了民事調(diào)解書，但由于被執(zhí)行人姚振華和“寶能系”沒有履行法律義務(wù)，因此平安銀行深圳分行申請了強制執(zhí)行。

值得一提的是，除了這次被拍賣的56套房產(chǎn)，根據(jù)平安銀行深圳分行的申請，深圳市中級人民法院依法保全查封了該案抵押房產(chǎn)，即寶能城有限公司名下寶能城花園共484套房產(chǎn)。

平安銀行深圳分行與“寶能系”的債務(wù)，起源于2018年開始的兩次抵押。房產(chǎn)抵押登記信息中可以看到，寶能城有限公司和深圳深業(yè)物流集團股份有限公司在2018年10月11日、2021年7月29日作為抵押人，抵押給平安銀行深圳分行，被擔(dān)保債券數(shù)額分別為65億元和35億元。

據(jù)澎湃新聞報道，在今年3月初平安銀行2021年的業(yè)績會上，平安銀行副行長郭世邦就曾表示，平安銀行房地產(chǎn)出險業(yè)務(wù)主要是以寶能為主，其中金額最大的54億元的寶能城項目馬上可進入司法拍賣執(zhí)行環(huán)節(jié)。當(dāng)時有市場聲音認為，金融機構(gòu)對“寶能系”的償債已失去耐心。

不過，“寶能系”的債主可不止平安銀行一家。2021年7月31日，寶能城有限公司和深圳深業(yè)物流再次作為抵押人，抵押給前海世紀(jì)基金管理有限公司，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額為49億元。然而抵押不到3個月，該批抵押房源就被深圳中級人民法院輪候查封，查封期限從2021年10月14日到2024年10月13日。但截至目前，暫未有前海世紀(jì)基金管理有限公司與“寶能系”的司法訴訟公布。

寶能深陷流動性危機

處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或許并不順利

從2021年中開始，寶能集團就深陷流動性危機。旗下多家公司爆出裁員、拖欠薪酬社保等問題，資金危機逐漸顯露。

2021年底，寶能系實控人姚振華宣布，公司正在放售千億元資產(chǎn)回籠資金，其中包括總部深圳寶能中心、舊改項目、 前海優(yōu)質(zhì)項目、物流園資產(chǎn)包項目等位于上海、深圳、廣州的資產(chǎn)項目出售。當(dāng)時，寶能集團預(yù)計在3-4個月內(nèi)，回款約200億元。但紅星資本局搜索發(fā)現(xiàn)，截至目前，還沒有寶能已完成上述項目出售的公開消息。

進入2022年，在解決流動性危機問題上，“處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”時常被姚振華提及。

例如今年3月，在廣州市中級人民法院一則公告中，姚振華被曝“下落不明”，引發(fā)不少關(guān)注。次日，姚振華現(xiàn)身，據(jù)財聯(lián)社報道，其在接受采訪時表示：“寶能碰到了一些暫時性的流動性困難，公司高度重視、認真對待。一方面，我們果斷處置一批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時全面加強經(jīng)營管理，已經(jīng)取得了階段性成效，正在不斷地好轉(zhuǎn)?！?/p>

今年4月，據(jù)“中國寶能”官方微信，姚振華在三月董事長辦公會上表示：“部分大宗資產(chǎn)處置已取得重大進展，正在加快推進有關(guān)進程?！?月3日，姚振華在八月董事長辦公會上再次強調(diào)：推進資產(chǎn)處置，增強資產(chǎn)運營效益。

不過，從寶能城花園被強制執(zhí)行的情況來看，寶能資產(chǎn)處置的進展或許并不順利。

此外，寶能的債務(wù)問題依然十分嚴(yán)峻 。今年1月，“寶能系”旗下上市公司中炬高新(600872.SH)披露財報顯示，截至2021年12月末，寶能集團有息負債合計為1918億元(包含銀行貸款、信托貸款、理財產(chǎn)品及發(fā)行的公司債券)，對外擔(dān)保余額308億元。

危機之下，寶能與姚振華依然沒有放棄“造車夢”。在上述八月董事長辦公會上，姚振華表示，要勇于攻堅克難，堅決推進汽車板塊重點工作。

（文章來源：紅星資本局）

關(guān)鍵詞： 平安銀行 賣房抵債