近日，紅星資本局從阿里法拍平臺(tái)獲悉，由寶能集團(tuán)持有的深圳網(wǎng)紅盤“寶能城花園”，其56套房產(chǎn)即將被拍賣，單套房源起拍價(jià)格在1298萬(wàn)-1962萬(wàn)元之間。

(資料圖)

紅星資本局發(fā)現(xiàn)，此次寶能城花園的起拍價(jià)低于周邊二手房?jī)r(jià)格。

8月21日，貝殼平臺(tái)一名置業(yè)顧問告訴紅星資本局，目前寶能城花園的二手房成交價(jià)在12萬(wàn)元/㎡左右，最高時(shí)成交價(jià)曾達(dá)到15萬(wàn)元/㎡。相比9.85萬(wàn)元/㎡的起拍價(jià)，存在近2萬(wàn)元/㎡的差價(jià)。

56套房產(chǎn)被拍賣的背后與姚振華和“寶能系”的債務(wù)關(guān)系緊密，“債主”正是平安銀行深圳分行。有市場(chǎng)聲音認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)對(duì)“寶能系”的償債已失去耐心。

自寶能集團(tuán)陷入流動(dòng)性危機(jī)以來(lái)，“處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”就時(shí)常被姚振華提及。不過，從寶能城花園被強(qiáng)制執(zhí)行的情況來(lái)看，寶能資產(chǎn)處置的進(jìn)展或許并不順利。對(duì)此，紅星資本局致電寶能集團(tuán)，截至發(fā)稿，暫未獲得聯(lián)系。

寶能城56套房源將被拍賣

“西麗三大豪宅區(qū)之一”，低于周邊二手房2萬(wàn)/㎡

阿里法拍平臺(tái)顯示，即將被拍賣的寶能城花園56套房產(chǎn)，面積為131㎡-199㎡，以政府指導(dǎo)價(jià)9.85萬(wàn)元/㎡起拍，單套房源起拍價(jià)格在1298萬(wàn)-1962萬(wàn)元之間，房屋全部為毛坯現(xiàn)房，處于空置狀態(tài)，用途為住宅。

上述房產(chǎn)將于9月20日、9月21日兩天進(jìn)行拍賣，參與拍賣者需要繳納100萬(wàn)保證金。紅星資本局注意到，截至目前，暫無(wú)人報(bào)名，但已有上千次圍觀。

↑圖片來(lái)自阿里法拍平臺(tái)

寶能城花園一直是深圳市場(chǎng)的“網(wǎng)紅盤”，其位于南山西麗大學(xué)城片區(qū)，除了住宅部分外，項(xiàng)目還集合大型商業(yè)、公寓、圖書館等多種業(yè)態(tài)，東西兩區(qū)總建面近百萬(wàn)平，是該片區(qū)的大型城市綜合體項(xiàng)目。

2015年11月首次開盤時(shí)，均價(jià)就高達(dá)69563元/㎡，之后價(jià)格一路上漲，到2016年3月開盤時(shí)，已漲至77948元/㎡。最近一次開盤是在2020年11月，均價(jià)9.85萬(wàn)/㎡，單套總價(jià)超2000萬(wàn)，被認(rèn)為是“西麗三大豪宅區(qū)之一”。

紅星資本局發(fā)現(xiàn)，此次寶能城花園的起拍價(jià)低于周邊二手房?jī)r(jià)格。8月21日，貝殼平臺(tái)一名置業(yè)顧問告訴紅星資本局，目前寶能城花園的二手房成交價(jià)在12萬(wàn)元/㎡左右，最高時(shí)成交價(jià)曾達(dá)到15萬(wàn)元/㎡。相比9.85萬(wàn)元/㎡的起拍價(jià)，存在近2萬(wàn)元/㎡的差價(jià)。

值得一提的是，早在今年5月底，深圳中級(jí)人民法院就曾發(fā)布關(guān)于拍賣“寶能城花園”的公告。當(dāng)時(shí)，拍賣的房產(chǎn)只有15套，預(yù)計(jì)于6月30日至7月1日進(jìn)行拍賣，但最終因?yàn)槎愘M(fèi)問題于開拍前兩日被撤拍。

據(jù)了解，稅費(fèi)問題與這批房產(chǎn)的性質(zhì)有關(guān)。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，如果按照二手房測(cè)算稅費(fèi)，若按照1505萬(wàn)元價(jià)格成交，那么稅費(fèi)高達(dá)822萬(wàn)元，其中包含增值稅723萬(wàn)元；若按照一手房測(cè)算納稅，買家僅需繳納契稅：首套總價(jià)的1.5%，即22.5萬(wàn)元，二套總價(jià)的3%，即45萬(wàn)元。

如今時(shí)隔兩月，寶能城花園再次被上架拍賣，在最新的競(jìng)買公告中，稅費(fèi)已從“由買受人承擔(dān)”調(diào)整為“由相應(yīng)主體依法各自承擔(dān)”，房產(chǎn)數(shù)量也從15套增加到了56套。

平安銀行追債姚振華和寶能系

申請(qǐng)查封484套房產(chǎn)

紅星資本局注意到，56套房產(chǎn)被拍賣的背后與姚振華和“寶能系”的債務(wù)有關(guān)。

一則來(lái)自廣東省深圳市中級(jí)人民法院的執(zhí)行裁定書顯示，對(duì)這批房產(chǎn)進(jìn)行司法拍賣的申請(qǐng)執(zhí)行人是平安銀行股份有限公司深圳分行。其與姚振華和“寶能系”旗下的寶能城有限公司、寶能地產(chǎn)股份有限公司、寶能控股(中國(guó))有限公司、深圳六金投資有限公司存在借款合同糾紛。

↑文件截圖來(lái)自阿里法拍平臺(tái)

2022年，廣東省高級(jí)人民法院已經(jīng)下達(dá)了民事調(diào)解書，但由于被執(zhí)行人姚振華和“寶能系”沒有履行法律義務(wù)，因此平安銀行深圳分行申請(qǐng)了強(qiáng)制執(zhí)行。

值得一提的是，除了這次被拍賣的56套房產(chǎn)，根據(jù)平安銀行深圳分行的申請(qǐng)，深圳市中級(jí)人民法院依法保全查封了該案抵押房產(chǎn)，即寶能城有限公司名下寶能城花園共484套房產(chǎn)。

平安銀行深圳分行與“寶能系”的債務(wù)，起源于2018年開始的兩次抵押。房產(chǎn)抵押登記信息中可以看到，寶能城有限公司和深圳深業(yè)物流集團(tuán)股份有限公司在2018年10月11日、2021年7月29日作為抵押人，抵押給平安銀行深圳分行，被擔(dān)保債券數(shù)額分別為65億元和35億元。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，在今年3月初平安銀行2021年的業(yè)績(jī)會(huì)上，平安銀行副行長(zhǎng)郭世邦就曾表示，平安銀行房地產(chǎn)出險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要是以寶能為主，其中金額最大的54億元的寶能城項(xiàng)目馬上可進(jìn)入司法拍賣執(zhí)行環(huán)節(jié)。當(dāng)時(shí)有市場(chǎng)聲音認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)對(duì)“寶能系”的償債已失去耐心。

不過，“寶能系”的債主可不止平安銀行一家。2021年7月31日，寶能城有限公司和深圳深業(yè)物流再次作為抵押人，抵押給前海世紀(jì)基金管理有限公司，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額為49億元。然而抵押不到3個(gè)月，該批抵押房源就被深圳中級(jí)人民法院輪候查封，查封期限從2021年10月14日到2024年10月13日。但截至目前，暫未有前海世紀(jì)基金管理有限公司與“寶能系”的司法訴訟公布。

寶能深陷流動(dòng)性危機(jī)

處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或許并不順利

從2021年中開始，寶能集團(tuán)就深陷流動(dòng)性危機(jī)。旗下多家公司爆出裁員、拖欠薪酬社保等問題，資金危機(jī)逐漸顯露。

2021年底，寶能系實(shí)控人姚振華宣布，公司正在放售千億元資產(chǎn)回籠資金，其中包括總部深圳寶能中心、舊改項(xiàng)目、 前海優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、物流園資產(chǎn)包項(xiàng)目等位于上海、深圳、廣州的資產(chǎn)項(xiàng)目出售。當(dāng)時(shí)，寶能集團(tuán)預(yù)計(jì)在3-4個(gè)月內(nèi)，回款約200億元。但紅星資本局搜索發(fā)現(xiàn)，截至目前，還沒有寶能已完成上述項(xiàng)目出售的公開消息。

進(jìn)入2022年，在解決流動(dòng)性危機(jī)問題上，“處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”時(shí)常被姚振華提及。

例如今年3月，在廣州市中級(jí)人民法院一則公告中，姚振華被曝“下落不明”，引發(fā)不少關(guān)注。次日，姚振華現(xiàn)身，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，其在接受采訪時(shí)表示：“寶能碰到了一些暫時(shí)性的流動(dòng)性困難，公司高度重視、認(rèn)真對(duì)待。一方面，我們果斷處置一批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)全面加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，已經(jīng)取得了階段性成效，正在不斷地好轉(zhuǎn)?！?/p>

今年4月，據(jù)“中國(guó)寶能”官方微信，姚振華在三月董事長(zhǎng)辦公會(huì)上表示：“部分大宗資產(chǎn)處置已取得重大進(jìn)展，正在加快推進(jìn)有關(guān)進(jìn)程?！?月3日，姚振華在八月董事長(zhǎng)辦公會(huì)上再次強(qiáng)調(diào)：推進(jìn)資產(chǎn)處置，增強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益。

不過，從寶能城花園被強(qiáng)制執(zhí)行的情況來(lái)看，寶能資產(chǎn)處置的進(jìn)展或許并不順利。

此外，寶能的債務(wù)問題依然十分嚴(yán)峻 。今年1月，“寶能系”旗下上市公司中炬高新(600872.SH)披露財(cái)報(bào)顯示，截至2021年12月末，寶能集團(tuán)有息負(fù)債合計(jì)為1918億元(包含銀行貸款、信托貸款、理財(cái)產(chǎn)品及發(fā)行的公司債券)，對(duì)外擔(dān)保余額308億元。

危機(jī)之下，寶能與姚振華依然沒有放棄“造車夢(mèng)”。在上述八月董事長(zhǎng)辦公會(huì)上，姚振華表示，要勇于攻堅(jiān)克難，堅(jiān)決推進(jìn)汽車板塊重點(diǎn)工作。

（文章來(lái)源：紅星資本局）

關(guān)鍵詞： 平安銀行 賣房抵債