產(chǎn)業(yè)園區(qū)是指以為促進(jìn)某一產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標(biāo)而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)的重要空間聚集形式，擔(dān)負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等一系列的重要使命。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整和升級(jí)的重要空間聚集形式，擔(dān)負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等一系列的重要使命。園區(qū)的具體形式多種多樣，主要包括高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、科技園區(qū)等等。

園區(qū)發(fā)展模式已經(jīng)成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器，在近40多年的發(fā)展過程中，從單一的工業(yè)園區(qū)，到高新技術(shù)園區(qū)，再到功能性的綜合園區(qū)，乃至如今產(chǎn)城融合的生態(tài)園、科學(xué)城，其發(fā)展軌跡伴隨經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的不斷發(fā)展進(jìn)步，走向微笑曲線的兩端。

我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式分析

我國(guó)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)軔于1979年蛇口工業(yè)園區(qū)的建立，它的命運(yùn)從誕生之初就與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)375家兩類國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)(國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)和高新區(qū))2017年度的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)占全國(guó)GDP約1/4.出口貢獻(xiàn)占2/5.稅收貢獻(xiàn)占1/5.如果將國(guó)家發(fā)改委2018年公布的2543家省級(jí)以上園區(qū)全部涵蓋在內(nèi)，其對(duì)我國(guó)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)將難以想象。

根據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國(guó)產(chǎn)業(yè)園行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析與投資趨勢(shì)報(bào)告》顯示：

園區(qū)經(jīng)濟(jì)起步于我國(guó)羸弱的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)時(shí)期，當(dāng)時(shí)的主要目的就是要建立自己的工業(yè)制造廠，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化生產(chǎn)的目標(biāo)。最初，多以輕工業(yè)或者外來(lái)加工、代工等為主，比如深圳“三來(lái)一補(bǔ)”模式就是當(dāng)時(shí)的典型案例。

進(jìn)入本世紀(jì)后，我國(guó)加入WTO打開國(guó)門，為國(guó)內(nèi)企業(yè)開啟了第一輪市場(chǎng)機(jī)遇，不僅推動(dòng)了一批上市公司的發(fā)展，也為無(wú)數(shù)中小企業(yè)帶來(lái)了生機(jī)。WTO統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過去20年間，世界貨物貿(mào)易總額差不多將近翻了一番，其中中國(guó)貨物出口增長(zhǎng)了7倍多，中國(guó)貨物進(jìn)口總額也增長(zhǎng)近6倍。在這輪機(jī)遇下，在本世紀(jì)前10年間，我國(guó)高新園區(qū)也逐漸向功能性綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)過渡，這期間也曾因?yàn)槊つ块_發(fā)而造成資源浪費(fèi)被強(qiáng)制叫停。陷入冷靜期后，走向良性發(fā)展的園區(qū)經(jīng)濟(jì)再度煥發(fā)活力，尤其從2018年 2019年開始，我國(guó)的園區(qū)經(jīng)濟(jì)在系列政策引導(dǎo)、國(guó)際局勢(shì)變化、高質(zhì)量企業(yè)的成長(zhǎng)等因素下，已經(jīng)開始向獲利兩端的技術(shù)、專利和品牌、服務(wù)發(fā)展。

比如在技術(shù)與專利上，政府不遺余力地支持。單從資本市場(chǎng)來(lái)看，為鼓勵(lì)自主研發(fā)等具備原創(chuàng)技術(shù)實(shí)力的中小企業(yè)發(fā)展，科創(chuàng)板、北交所相繼開設(shè)，一批批國(guó)家級(jí)、省市級(jí)“專精特新”企業(yè)踴躍而出。政府拓寬融資渠道，為真正具備科技實(shí)力的中小企業(yè)解決后顧之憂。因此，全國(guó)園區(qū)孵化扶育的很多優(yōu)秀的中小企業(yè)都前赴后繼的以此為目標(biāo)而努力。

整體來(lái)看，功能性的綜合園區(qū)也在伴隨大環(huán)境的變化而發(fā)生改變，從園區(qū)的名稱上可見一斑，比如以“生態(tài)園”“科學(xué)城”等冠名的新一代園區(qū)誕生或升級(jí)而來(lái)。園區(qū)發(fā)展也日漸呈現(xiàn)產(chǎn)城融合的趨勢(shì)。

2022年產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地市場(chǎng)成交規(guī)模

2022年開年，土地市場(chǎng)進(jìn)入到了冰點(diǎn)，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交規(guī)模同環(huán)比降至近一年來(lái)最低點(diǎn)。

然而，產(chǎn)業(yè)用地成交規(guī)模卻走出獨(dú)立行情，迎來(lái)成交高峰。克而瑞物管CPIC數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，2018年以來(lái)，園區(qū)用地成交市場(chǎng)經(jīng)歷從下行到上揚(yáng)的U形走勢(shì)，至2022年1-2月，工業(yè)用地成交宗數(shù)達(dá)到3564幅，占比達(dá)到54%，工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積占比達(dá)到70.4%。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)探索新的發(fā)展模式，告別過度依賴金融化的高杠桿發(fā)展模式，產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱，也意味著野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代已落幕，未來(lái)五年是大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)的五年。產(chǎn)城融合，城市中工業(yè)用地改造，文化創(chuàng)意園區(qū)等新型園區(qū)的出現(xiàn)，為園區(qū)物業(yè)管理拓展帶來(lái)新機(jī)遇。

根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2020年末我國(guó)物業(yè)管理總行業(yè)規(guī)模約為330.4億平方米。上海易居房地產(chǎn)研究院《2021物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)報(bào)告》發(fā)布數(shù)據(jù)，物企綜合實(shí)力500強(qiáng)企業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)園區(qū)總面積為9.91億平方米，占500強(qiáng)總管理面積(144.3億)比例為6.79%。

按照物業(yè)管理行業(yè)總管理規(guī)模，以及物企500強(qiáng)的園區(qū)管理規(guī)模占比，推算2020年末全國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理面積約為22.4億平方米。除住宅以外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是僅次于辦公物業(yè)的第二大規(guī)模非住業(yè)態(tài)。但園區(qū)與辦公物業(yè)規(guī)模相比，差距顯著，兩者占比相差3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)商業(yè)等非住業(yè)態(tài)，園區(qū)規(guī)模占比僅是略高，差距并不明顯。

想了解更多產(chǎn)業(yè)園行業(yè)研究具體分析，可點(diǎn)擊中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國(guó)產(chǎn)業(yè)園行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析與投資趨勢(shì)報(bào)告》.報(bào)告對(duì)行業(yè)相關(guān)各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，洞察行業(yè)今后的發(fā)展方向、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的演變趨勢(shì)以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)規(guī)模、潛在問題與行業(yè)發(fā)展的癥結(jié)所在，評(píng)估行業(yè)投資價(jià)值、效果效益程度，提出建設(shè)性意見建議，為行業(yè)投資決策者和企業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理 發(fā)展模式 工業(yè)用地