未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模還有多少空間?受多因素影響，2022年房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)“超跌”。近年三道紅線、貸款集中度管理、預(yù)售資金監(jiān)管收嚴(yán)等政策密集出臺(tái)，各部門、各地方集中出臺(tái)收緊措施，疊加疫情反復(fù)，信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)。為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與重建市場(chǎng)信心，2021年9月以來(lái)，地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)松綁，但居民購(gòu)房熱情疲軟，目前仍處于市場(chǎng)信心不足與政策轉(zhuǎn)暖博弈期，居民信心不足與商品房量?jī)r(jià)齊跌形成“惡性循環(huán)”。2022年銷售“超跌”引發(fā)市場(chǎng)對(duì)未來(lái)規(guī)模和結(jié)構(gòu)的擔(dān)憂，基于此背景，我們測(cè)算了行業(yè)中期的市場(chǎng)規(guī)模。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)銷售規(guī)模有多少?2022年中央各項(xiàng)文件重申了“房住不炒”、“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”的政策導(dǎo)向。

此背景下，我國(guó)城鎮(zhèn)化將繼續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策將以“穩(wěn)”為主，居民居住需求是未來(lái)十年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要支撐。需求可分為三類：

1)新增城鎮(zhèn)常住人口帶來(lái)的城鎮(zhèn)化居住需求;

【資料圖】

2)生活條件提升推動(dòng)的居住改善需求；

3)因城市更新帶來(lái)的居住需求。

圍繞上述三項(xiàng)新增居住需求，設(shè)計(jì)了一套基于人口普查、人口抽樣調(diào)查等數(shù)據(jù)量化測(cè)算城鎮(zhèn)新增居住需求的系統(tǒng)方法，即年均城鎮(zhèn)居住新增需求=新增城鎮(zhèn)常住人口的居住需求+生活條件提升帶來(lái)的改善性需求+城市更新需求。根據(jù)計(jì)算，至2030年商品住宅依舊能維持12萬(wàn)億平的銷售規(guī)模中樞。

至2030年商品住宅依舊能維持12萬(wàn)億平的銷售規(guī)模中樞：預(yù)計(jì)2022年我國(guó)每年新增城鎮(zhèn)居住需求約12.6億平方米，城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的36.7%、33.1%、30.2%，2030需求為12億平方米，城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的26%、41.8%、32.2%。改善性需求將在2026年超越城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)帶來(lái)的需求成為最大的需求。綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善性需求、城市更新等，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)仍有較大發(fā)展空間，房地產(chǎn)銷售不會(huì)出現(xiàn)大幅下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍有巨量的市場(chǎng)空間，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間依舊是支柱產(chǎn)業(yè)，將逐步從高速轉(zhuǎn)向中速、高質(zhì)量發(fā)展階段。

據(jù)中研普華研究報(bào)告《2021-2026年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》分析

北京房地產(chǎn)行業(yè)，今年可謂產(chǎn)品爆發(fā)年：無(wú)論豪宅或普宅，設(shè)計(jì)優(yōu)秀、品質(zhì)優(yōu)良的新樓盤(pán)層出不窮，給各類購(gòu)房人帶來(lái)更美好的居住體驗(yàn)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)化推進(jìn)，行業(yè)發(fā)展增速趨緩、房企融資端趨緊、銷售端利潤(rùn)趨薄已經(jīng)成為不容忽視的趨勢(shì)。當(dāng)前地產(chǎn)政策不斷收縮、客戶購(gòu)房也逐漸回歸理性，不論是主管部門，還是業(yè)主都對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)提出了更高要求。

1-10月，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積為1428.6萬(wàn)平方米，同比下降38.5%。其中，住宅新開(kāi)工面積為776.8萬(wàn)平方米，同比下降41.7%;辦公樓為59.4萬(wàn)平方米，下降33.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為74.7萬(wàn)平方米，下降27%。北京市房屋竣工面積為867.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)59.4%。其中，住宅竣工面積為423.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)62.8%;辦公樓為72.4萬(wàn)平方米，下降23.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為71.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)92.7%。

1-10月，北京市商品房銷售面積為862萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.5%。其中，住宅銷售面積為702萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)33.5%;辦公樓為36.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)37.8%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為19.5萬(wàn)平方米，下降58.8%。1-10月，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為4702.3億元，同比增長(zhǎng)9.3%。其中，定金及預(yù)收款為2570.4億元，增長(zhǎng)42.5%;國(guó)內(nèi)貸款為747.7億元，下降33.2%;自籌資金為888.1億元，下降12.1%。

央行表示，要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，要堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，做好跨周期設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌考慮今明兩年政策銜接，更好支持消費(fèi)投資恢復(fù)，抑制價(jià)格過(guò)快上漲，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展。銀保監(jiān)會(huì)則強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，健全房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

更多行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研消息,可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)基金行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》。