根據(jù)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 項目2021 年年報的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，首批公募REITs整體運營情況較為穩(wěn)定。分資產(chǎn)類型看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類的三只REITs 中，東吳蘇州產(chǎn)業(yè)園REIT 在2021 年的營業(yè)總收入、利潤總額和凈利潤均高于其它兩只同類型REITs，分別為14,758.8 萬元、3,314.4 萬元和3,286.6 萬元。交通基礎(chǔ)設(shè)施類的兩只REITs 中，平安廣州廣河REIT 在2021 年的營業(yè)總收入、利潤總額和凈利潤整體高于浙商滬杭甬REIT，分別為43,418.5 萬元、11,957.5 萬元和13,008.6萬元。倉儲物流類的兩只REITs 中，中金普洛斯REIT 在2021 年的營業(yè)總收入約為20,921.8 萬元，是紅土創(chuàng)新鹽田REIT 的3 倍以上，而由于其管理人報酬是首批所有REITs 中最高的，最終中金普洛斯REIT 的利潤總額與凈利潤均低于紅土創(chuàng)新鹽田REIT 的2,221.3 萬元利潤總額與2,182.3 萬元凈利潤。生態(tài)環(huán)保類的兩只REITs 中，中航首鋼生物質(zhì)REIT 在2021 年獲得23,564.8 萬元營業(yè)總收入，高于富國首創(chuàng)水務(wù)REIT，而其利潤總額和凈利潤分別為-2,414.7 萬元與-2,192.2 萬元，遠低于富國首創(chuàng)水務(wù)REIT 的3,869.3 萬元與3,599.5 萬元。

整體來看，公募REITs 項目公司2021 年盈利情況較2020 年有所下滑，主要系受成本端較收入端增速更快的影響。分資產(chǎn)類型看，1)倉儲物流類兩只REITs 中，紅土創(chuàng)新鹽田REIT 的運營情況表現(xiàn)優(yōu)秀，2021 年營業(yè)總收入、利潤總額和凈利潤較2020 年均實現(xiàn)環(huán)比上升；2)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs2021 年盈利情況略顯疲軟，博時招商蛇口REIT 表現(xiàn)和華安張江光大園REIT 的業(yè)績表現(xiàn)較為孱弱；3)交通基礎(chǔ)設(shè)施類兩只REITs2021 年營業(yè)總收入較上期增加較多，但利潤端分化較大。平安廣州廣河REIT 與浙商滬杭甬REIT 在2021 年營業(yè)總收入分別環(huán)比上升41.0%與45.0%，收入端取得了顯著的增長；4)生態(tài)環(huán)保類兩只REITs 中富國首創(chuàng)水務(wù)REIT 業(yè)績向好，利潤端表現(xiàn)強于中航首鋼生物質(zhì)REIT。

分析對比首批公募REITs 年報與招募說明書中經(jīng)調(diào)整的2021 年預(yù)測可供分配金額，整體來看，2021 年運營表現(xiàn)符合預(yù)期值，生態(tài)環(huán)保類項目表現(xiàn)較優(yōu)。1)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類三只REITs 中，博時招商蛇口REIT 實際可供分配金額超出招募說明書預(yù)期值最多，增幅達到15.1%；2)交通基礎(chǔ)設(shè)施類兩只REITs 報告期內(nèi)可分配金額均超招募說明書中預(yù)期值，其中浙商滬杭甬REIT21 年實際可供分配金額大幅超過招募預(yù)測值71.7 個百分點；3)倉儲物流類兩只REITs2021 年運營表現(xiàn)均優(yōu)于招募說明書預(yù)期值，運營情況良好。其中，紅土創(chuàng)新鹽田REIT 2021 年全年實現(xiàn)可供分配金額為4731 萬元，超過招募說明書全年預(yù)測調(diào)整值8.5%；4)生態(tài)環(huán)保類兩只REITs 經(jīng)調(diào)整后的可供分配金額全都大幅超過招募說明書預(yù)期值，首鋼綠能超過預(yù)期值53.4%，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT 超過預(yù)期值64.4%。

公募REITs 依靠應(yīng)收應(yīng)付項目的調(diào)整保證了可供分配現(xiàn)金流的正向增長。由于公募REITs 的特殊性，我們在《SWOT、規(guī)則與定價：REITs 投資指南》曾指出，公募REITs 報表的可供分配現(xiàn)金流較之凈利潤更有參考意義，對于此批REITs 年報，我們在拆分可供分配現(xiàn)金流后發(fā)現(xiàn)大部分公募REITs 在凈利潤環(huán)比減少的情況下對非經(jīng)營性現(xiàn)金流項目大幅調(diào)增，保障可供分配現(xiàn)金流可以完成預(yù)期目標(biāo)。

風(fēng)險提示：REITs 基礎(chǔ)資產(chǎn)項目未來經(jīng)營情況具有不確定性；募集說明書中測算的未來現(xiàn)金流可能無法準(zhǔn)確反應(yīng)實際情況；募集發(fā)行進度不及預(yù)期。

（文章來源：德邦證券）

關(guān)鍵詞： REITs REITS 不確定性