在貨幣大環(huán)境持續(xù)兩年寬松的帶動下，全球絕大多數(shù)主要經(jīng)濟體樓市今年都經(jīng)歷了最新一輪上漲，多數(shù)國家甚至出現(xiàn)了多年未見的兩位數(shù)百分比拉升，進一步刺激了買家的熱情。

持續(xù)走高的居住成本也開始引發(fā)更多國家警覺，隨著越來越多政要將房產(chǎn)價格漲速過快視為重大風(fēng)險，調(diào)控政策也隨之密集出臺。對于許多國家而言，2022年將是檢驗這些調(diào)控政策成效的關(guān)鍵時間點。

火熱的2021樓市：發(fā)達經(jīng)濟體多數(shù)交出兩位數(shù)漲幅

知名房地產(chǎn)顧問機構(gòu)萊坊(Knight Frank)近期公布了截至今年三季度末的全球住宅房地產(chǎn)價格指數(shù)，雖然經(jīng)濟體間漲速各有參差，但累計漲幅仍處在不斷擴大的狀態(tài)。

根據(jù)統(tǒng)計，報告期末全球56個國家和地區(qū)住宅房價平均年化漲幅達到9.4%，超過96%的市場處于上漲狀態(tài)，僅有馬來西亞和摩洛哥同比跌價。

(全球國家/地區(qū)房價同比漲幅繼續(xù)擴大，來源：Knight Frank)

從單個市場層面來看，韓國是全球唯一一個名義價格漲幅和(通脹調(diào)整后)實際漲幅均超20%的國家，其中實際漲幅以23.9%問鼎全球。而土耳其則以35.5%的名義漲幅獨自領(lǐng)跑，在超過20%的通脹以及埃爾多安獨特的貨幣政策取向背景下，該國房產(chǎn)價格大幅跳升。

(全球漲幅前20大市場，來源：Knight Frank)

從更實際的數(shù)字來看，根據(jù)韓國國民銀行統(tǒng)計，今年六月首爾平均公寓的出售價格已經(jīng)達到11億韓元(約合588萬人民幣)。作為對比，首爾2017年5月時的公寓平均價格為6.07億韓元。眼下韓國房價收入比值直線逼近20，也創(chuàng)下該國有這項數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來的歷史新高。

這一跡象也早有征兆，據(jù)韓聯(lián)社上周援引韓國統(tǒng)計廳報道稱，該國在2020年總共新注冊106萬企業(yè)，其中28.9%的新設(shè)立公司都投身火熱的房地產(chǎn)市場。

除了韓國、土耳其等“典型案例”外，諸如美國、加拿大、新西蘭和歐盟諸國也在全球房價漲幅榜名列前茅。正如財聯(lián)社今年多次報道中提及的那樣，這些市場的上漲主要來源于一些普遍性原因：低利率環(huán)境、疫情激發(fā)置換需求、原材料通脹增加房屋建設(shè)和翻新成本等，甚至股票大漲引發(fā)居民財富膨脹也能被視為對樓市的利好。

令全球經(jīng)濟多少有些不安的是，在2020年房價快速上漲后，多國政府今年已經(jīng)著手推出調(diào)控政策，但依然壓不住火熱的2021樓市。

矛盾愈發(fā)尖銳，各國政府密集出臺調(diào)控政策

早在今年三月，新西蘭總理阿德恩就宣布了一攬子房地產(chǎn)政策，包括向首次購房者提供更多的政府補貼和稅收抵免，同時將連續(xù)持有房產(chǎn)以稅收優(yōu)惠的門檻從5年提高至10年，以及取消購房者利用利息支出抵消租賃收入的納稅優(yōu)惠政策。在這項調(diào)控政策出臺六個月以后，新西蘭仍然以年化21.9%的房價漲幅高居全球第三。

而在韓國，“越調(diào)控房價越漲”的問題也格外突出。歷經(jīng)多輪“史上最嚴(yán)調(diào)控”后，今年韓國房價漲幅已經(jīng)超過了2001和2006年的兩次炒房高峰。上任之初就向房地產(chǎn)投機者“宣戰(zhàn)”的總統(tǒng)文在寅，在今年新年講話以及11月末公開電視對話場合也不得不為房地產(chǎn)政策失敗公開道歉，并表示房價問題是他任內(nèi)最大遺憾。

遺憾歸遺憾，真正的風(fēng)險在于加息周期里房地產(chǎn)負債成本提升帶來的沖擊。韓國央行上周加息25個基點至1%，這一決議也要早于美聯(lián)儲“明年三次加息”的鷹派表態(tài)，而市場普遍預(yù)期韓國央行下一次加息就在明年一月。

雖然加息本身只對浮動利率貸款用戶產(chǎn)生影響，但也會勸退一部分采用固定利率按揭的購房者。

根據(jù)美國在線貸款網(wǎng)站LendingTree進行的測算，目前美國三十年期固定利率按揭利率為3.24%，按照加息步伐明年底可能會觸及4%。這意味著一筆30萬美元的30年期貸款，每個月的按揭費用將從1297美元漲至1432美元，整個還款周期將多支付4.86萬美元。

(美國三十年期固定按揭利率，來源：圣路易斯聯(lián)儲)

此外，過去兩年飆漲的房價也給經(jīng)濟學(xué)家提供了極好的研究樣本。悉尼大學(xué)研究團隊近期在《房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》期刊上公布的論文顯示，澳大利亞飆漲的房價對租房家庭生育小孩的計劃產(chǎn)生了負面影響，但與之相反的是，持有房產(chǎn)的家庭每當(dāng)房價上漲10萬澳元時生小孩的概率隨之提高18%。

悉尼大學(xué)表示這是澳大利亞首個將生育率與房價掛鉤的研究，但結(jié)果本身與美國、英國、加拿大的同類研究相近。房價帶來的“蹺蹺板”效應(yīng)也為政策制定者帶來了額外的挑戰(zhàn)。

對于多國政府而言，房地產(chǎn)不僅是一個重要的民生經(jīng)濟問題，也是重要的政治議題。被譽為“房住不炒”典范的德國，2021年同樣出現(xiàn)數(shù)十年未見的房價漲幅，但針對房價(房租)的爭論早在疫情爆發(fā)前就已經(jīng)成為熱門話題。

在與德國大選同步舉行的柏林公投中，超過半數(shù)人支持政府強制征收大地產(chǎn)租賃商的房產(chǎn)。這一結(jié)果主要反映民眾對于住房成本的不滿，但由于不具備強制力且在法理層面上(征收私人財產(chǎn))具有爭議性，最終落地的難度頗大。

至于德國房價的未來趨勢，剛剛上臺的新聯(lián)合政府在執(zhí)政大綱中也有所暗示：努力每年提供40萬套新房(抑制房價增長)，修改法律將熱門地區(qū)三年累計房租漲幅上限從15%降至11%。

同樣面臨房價高企問題的加拿大則把“外國購房者”作為調(diào)控的主要目標(biāo)。12月中旬，剛剛完成連任的總理特魯多向住房部長Ahmed Hussen發(fā)布授權(quán)令，明確指示該部門制定“禁止外國人在加拿大購買非休閑用房產(chǎn)”的臨時禁令，并對持有房產(chǎn)低于12個月轉(zhuǎn)手征收“炒房稅”。

(來源：加拿大政府)

可以預(yù)見，2022年我們能見到越來越多的國家加入調(diào)控大軍。最新的案例是新加坡財政部、國家發(fā)展部和金管局上周三深夜聯(lián)合發(fā)文，宣布立即上調(diào)額外買家印花稅(ABSD)利率并收緊總債務(wù)償還率門檻。

2022展望：房價漲速可能趨緩，主流市場難見拐點

在萊坊調(diào)研的56個國家和地區(qū)中，有18個市場在今年三季度漲速較二季度放緩，其中也包括美國和英國這兩個發(fā)達國家“加息先鋒”。貨幣政策的轉(zhuǎn)向、地產(chǎn)稅的立法議程和房價本身處于高位都是拖住房價上漲腳步的原因。

這一數(shù)據(jù)也符合路透社近期對百余名名房地產(chǎn)專家進行的前瞻調(diào)查，顯示四分之三的受訪者認為自己研究的市場將在2022年繼續(xù)面臨高房價問題。

(來源：路透社)

該調(diào)查也顯示，雖然美國、英國、澳洲、加拿大和迪拜的房價今年實際漲幅較這些專家年初的預(yù)測翻倍，但在上百名專家中只有一個人預(yù)測這些市場將會在明年出現(xiàn)回調(diào)。

前些日子因為“AI炒房”巨虧的美國在線地產(chǎn)平臺Zillow在最新的研究報告中也將美國明年房價漲幅預(yù)期給到11%。從積極的角度來看，這個預(yù)測帶來了兩個好消息，一方面是該報告實際下調(diào)了房價漲幅預(yù)期(此前為13.6%)，另一方面公司也用數(shù)億美元的學(xué)費告訴我們預(yù)測房價并沒有那么簡單。

(來源：Fortune、Zillow)

總的來說，對于全球大多數(shù)國家而言，2022年繼續(xù)走強的房價顯然將被視為各個層面的風(fēng)險。萊坊全球研究主管Liam Bailey在近期的采訪中也表示，疫情期間雖然不少居民攢下了一些家底，但如果手頭沒有大量的股票，其實他們在這段日子里是跑輸房產(chǎn)價格的。對于更加年輕的一代人而言，他們面對的最大風(fēng)險就是連買房所需的最低存款要求都達不到。

（文章來源：財聯(lián)社）