4.88億元凈利潤(rùn)，同比大增142.73%，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的大環(huán)境下，津?yàn)I發(fā)展(000897.SZ)2021年全年業(yè)績(jī)看起來(lái)十分美好。3月30日，津?yàn)I發(fā)展發(fā)布2021年全年業(yè)績(jī)報(bào)告。2021年全年津?yàn)I發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.54億元，同比增長(zhǎng)22.39%；歸母凈利潤(rùn)4.88億元，同比大增142.73%。

業(yè)績(jī)報(bào)發(fā)布后，津?yàn)I發(fā)展的股價(jià)也一度漲超10%，3月30日收盤(pán)，津?yàn)I發(fā)展收盤(pán)漲10.06%，報(bào)3.61元。3月31日有所回落，收盤(pán)價(jià)格3.49元，下跌3.32%。

僅從業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來(lái)看，津?yàn)I發(fā)展2021年的確在積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新挑戰(zhàn)。但透過(guò)財(cái)報(bào)，項(xiàng)目對(duì)于津?yàn)I發(fā)展來(lái)說(shuō)可謂“雙刃劍”，在推動(dòng)其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，也逐漸在成為藏在暗處的風(fēng)險(xiǎn)之一。

凈利潤(rùn)大增142.73%

對(duì)于2021年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的原因，津?yàn)I發(fā)展在財(cái)報(bào)中將其歸為梅江H3項(xiàng)目完工交付，對(duì)滿足確認(rèn)收入條件的部分結(jié)轉(zhuǎn)收入所致。而對(duì)于凈利潤(rùn)的同比大增，原因同樣提到梅江H3項(xiàng)目，稱(chēng)結(jié)轉(zhuǎn)收入的梅江H3項(xiàng)目為全資子公司津?yàn)I時(shí)代開(kāi)發(fā)，且該項(xiàng)目毛利率較高。

從營(yíng)收結(jié)構(gòu)上來(lái)看，津?yàn)I發(fā)展2021年?duì)I收主要來(lái)源為房地產(chǎn)銷(xiāo)售，收入約20億元，其中梅江項(xiàng)目收入占據(jù)大頭。梅江H3項(xiàng)目16.75億元，占營(yíng)收比重達(dá)74.28%，H4項(xiàng)目收入3.01億元，占營(yíng)收比重達(dá)13.38%。

據(jù)悉，境界梅江項(xiàng)目位于天津市西青區(qū)友誼路梅江會(huì)展中心西側(cè)，建筑面57萬(wàn)平方米，總戶數(shù)544戶，主要戶型分為100-140平方米高層、120-165平方米小高層，及83-85平方米的小戶型。

現(xiàn)金流方面，津?yàn)I發(fā)展2021年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也大幅增長(zhǎng)。2021年全年?duì)I業(yè)成本10.3億，同比下降31.3%，毛利率上升35.6%。期間費(fèi)用率為4.9%，同去年相比變化不大。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比增加63.77%，原因?yàn)殇N(xiāo)售房屋回款增加，支付貿(mào)易貨款減少所致。

從基本業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)上來(lái)看，津?yàn)I發(fā)展2021年全年業(yè)績(jī)基本面是向好的。

天津地區(qū)收入貢獻(xiàn)超99%

超99%收入來(lái)自于天津。 截自津?yàn)I發(fā)展2021年業(yè)績(jī)報(bào)

官網(wǎng)資料顯示，津?yàn)I發(fā)展成立于1998年12月28日，是一家以民用住宅開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，遵循“立足天津，扎根濱海，走向全國(guó)”的總體戰(zhàn)略部署。

津?yàn)I發(fā)展也的確如戰(zhàn)略部署提到的一般，立足天津。從2021年的營(yíng)收地區(qū)分布來(lái)看，津?yàn)I發(fā)展來(lái)自天津地區(qū)的收入約22.5億元，占營(yíng)業(yè)收入比重99.79%，同比2020年該數(shù)值增長(zhǎng)約62%。同期來(lái)自福建地區(qū)的收入只占總營(yíng)收的0.21%。

這并非天津、福建兩地區(qū)收入占比首次出現(xiàn)較大數(shù)額差距。2019年，天津地區(qū)營(yíng)收占比為99.27%，福建為0.73%；2017年時(shí)天津地區(qū)營(yíng)收占比為12.44%，而福建為87.56%。

值得關(guān)注的是，在2021年?duì)I收區(qū)域分布中提到的福建，并未在津?yàn)I發(fā)展的毛利率一欄中出現(xiàn)，2021年地區(qū)毛利率只提到天津?yàn)?20.26%。

這是否表示，津?yàn)I發(fā)展將撤出福建市場(chǎng)呢？

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，出現(xiàn)這種情況可能與年內(nèi)各地的土地供應(yīng)情況與房企戰(zhàn)略布局有關(guān)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從數(shù)據(jù)看，確實(shí)區(qū)域方面的投資是不均衡的，可以認(rèn)為是重心回歸天津。當(dāng)然，若是從地產(chǎn)角度看，企業(yè)有時(shí)候可能具體項(xiàng)目不多，會(huì)引起區(qū)域市場(chǎng)的波動(dòng)。但一般也不至于出現(xiàn)這么大的差距，可以認(rèn)為企業(yè)在區(qū)域市場(chǎng)的投資方面有新動(dòng)作。

不過(guò)，盧文曦認(rèn)為從戰(zhàn)略層面來(lái)講，津?yàn)I發(fā)展撤出福建的可能性不大。“畢竟好不容易攻下來(lái)的區(qū)域去撤退還是很可惜的?！北R文曦向記者講道。

項(xiàng)目交付難？

的確，如同業(yè)內(nèi)專(zhuān)家所言，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，進(jìn)駐一個(gè)地區(qū)是不易的，一般不會(huì)輕易放棄。但為何福建在津?yàn)I發(fā)展2021年的年報(bào)中如此“存在感低”呢？這一答案或許又要回到其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目本身。

業(yè)績(jī)報(bào)顯示，2021年津?yàn)I發(fā)展主要項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為天津梅江H2以及福建泉州的津匯紅樹(shù)灣 B1項(xiàng)目。

在土儲(chǔ)方面，2021年津?yàn)I發(fā)展全年也未有新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。對(duì)此，津?yàn)I發(fā)展表示2022年公司主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是確保結(jié)算計(jì)劃的項(xiàng)目如期實(shí)現(xiàn)竣工結(jié)算，確保年度確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，包括梅江H2項(xiàng)目的工程進(jìn)度以及津匯紅樹(shù)灣B1項(xiàng)目盡快實(shí)現(xiàn)竣工驗(yàn)收。

但《華夏時(shí)報(bào)》記者在檢索位于福建泉州地區(qū)的津匯紅樹(shù)灣B1項(xiàng)目時(shí)，相關(guān)消息則以“延期交付”“屢次違約”為主。

有關(guān)“延期交付”“屢次違約”相關(guān)投訴。 截自人民網(wǎng)政府留言板

有人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上留言稱(chēng)，津匯紅樹(shù)灣B區(qū)位于洛江區(qū)萬(wàn)興街與濱江北路交匯處，項(xiàng)目B區(qū)6-7期原定于2020年11月30日交房，但截止當(dāng)前已有一年多時(shí)間，開(kāi)發(fā)商尚未明確交付時(shí)間。

更值得考究的是，在3月27日泉州市信訪局回復(fù)相應(yīng)投訴時(shí)明確表示，津匯·紅樹(shù)灣項(xiàng)目建筑主體基本完工，下一步將開(kāi)始戶外工程施工。這與年報(bào)中表述的項(xiàng)目主體完工并不相符。

那么，為何會(huì)出現(xiàn)年報(bào)表述和官方回復(fù)有出入的情況，福建地區(qū)的項(xiàng)目又預(yù)計(jì)何時(shí)交付呢？帶著上述種種疑問(wèn)，《華夏時(shí)報(bào)》記者致電了津?yàn)I發(fā)展董秘辦公室并向其郵箱發(fā)送了相關(guān)采訪函，但截至截稿之時(shí)暫未收到回復(fù)。

不過(guò)，在2021年年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述中，津?yàn)I發(fā)展也表示，“2022年梅江項(xiàng)目將繼續(xù)以打造精品為公司戰(zhàn)略目標(biāo)，按照計(jì)劃節(jié)點(diǎn)要求，確保全項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施。津匯紅樹(shù)灣項(xiàng)目完成B區(qū)工程收尾驗(yàn)收及竣工結(jié)算，順利向業(yè)主交付?！?/p>

但同時(shí)，津?yàn)I發(fā)展在這份董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述里也直言道，2022年乃至今后一個(gè)很長(zhǎng)時(shí)期，公司都將處于負(fù)重爬坡、苦練內(nèi)功、攻堅(jiān)克難的處境之中，機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。

（文章來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)）

關(guān)鍵詞： 津?yàn)I發(fā)展