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新資訊：深圳控股擬分拆深業(yè)物業(yè)赴港IPO 初定2023年6月上市

來源：華夏時報時間：2022-07-30 17:41:25

截圖自深業(yè)物業(yè)集團招標公告

【資料圖】

近期，物業(yè)分拆上市熱度又回來了。

前有萬物云境外上市獲證監(jiān)會核準，后有深圳控股有限公司(簡稱“深圳控股”)稱考慮可能分拆公司的物業(yè)管理業(yè)務上市。

7月22日，深圳控股發(fā)布自愿公告稱，考慮可能分拆公司的物業(yè)管理業(yè)務，并于香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨立上市。

此外，深圳控股還透露，截至7月22日，公司董事會尚未決定是否及何時進行可能分拆項目，并將在適當時間或根據(jù)上市規(guī)則的規(guī)定就可能分拆項目作出進一步公告。

不過，值得注意的是，7月26日，深業(yè)物業(yè)集團有限公司(以下簡稱“深業(yè)物業(yè)”)發(fā)布了港股IPO上市行業(yè)顧問項目招標公告，并設(shè)立了2023年6月在香港聯(lián)交所掛牌上市的目標。

為進一步了解情況，《華夏時報》記者于7月29日下午向深圳控股有限公司與深業(yè)物業(yè)集團有限公司郵箱分別發(fā)送了相關(guān)采訪函，但截至發(fā)稿之時，暫未獲得回復。

一年前就開始“下一盤大棋”

那深業(yè)物業(yè)和深圳控股有什么關(guān)系？

據(jù)天眼查顯示，深業(yè)物業(yè)的大股東是深業(yè)南方地產(chǎn)(集團)有限公司(以下簡稱“深業(yè)南方地產(chǎn)”)，持股49.47%，而深圳控股有限公司100%持股深業(yè)南方地產(chǎn)。

換句話說，深業(yè)物業(yè)是深圳控股旗下的物業(yè)公司。據(jù)深業(yè)集團官方微信公眾號描述，“十三五”期間，深業(yè)集團完成首輪運營板塊整合，四家各具特色、實力雄勁的物管企業(yè)強強聯(lián)手組建成立深業(yè)物業(yè)集團，朝著“做最具價值的城市空間服務商”目標邁進。

2021年初，深業(yè)物業(yè)就在十四五期間的奮斗目標中明確提到，要打造成為“全國首家由地方國資控股且營收額超60億元的上市物業(yè)管理企業(yè)”。

而目前，深圳控股已經(jīng)將絕大部分物管業(yè)務騰挪進了深業(yè)物業(yè)。

截圖自天眼查

去年9月，深業(yè)物業(yè)發(fā)生了股權(quán)變更，原本由深業(yè)南方地產(chǎn)100%持股，后來深業(yè)南方地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出50.53%股權(quán)給深業(yè)泰然(集團)股份有限公司(簡稱“深業(yè)泰然”)、深業(yè)置地有限公司(簡稱“深業(yè)置地”)、深業(yè)泰富物流集團股份有限公司(簡稱“泰富物流”)、深圳市農(nóng)科集團有限公司(簡稱“深圳農(nóng)科”)。

目前，這四家公司分別持股深業(yè)物業(yè)，占比約29.55%、13.60%、4.19%、3.20%。

值得注意的是，在深業(yè)泰然、深業(yè)置地、泰富物流，以及深圳農(nóng)科接手深業(yè)物業(yè)股份之前，還曾將旗下的物業(yè)公司轉(zhuǎn)到深業(yè)物業(yè)名下。

2021年9月18日、19日，深業(yè)物業(yè)從深業(yè)置地、深業(yè)泰然、泰富物流、深圳農(nóng)科接下了深業(yè)商業(yè)管理有限公司、深業(yè)置地(深圳)物業(yè)管理有限公司、深業(yè)智慧園區(qū)運營(深圳)有限公司、深圳市深業(yè)泰富商業(yè)物業(yè)管理有限公司、深圳市農(nóng)科物業(yè)管理有限公司的100%股權(quán)。

也就是說，深業(yè)物業(yè)整合了深圳控股旗下的物業(yè)資產(chǎn)。

在管面積低于上市物業(yè)企業(yè)平均水平

不過，即使整合了深圳控股旗下的物業(yè)資產(chǎn)，深業(yè)物業(yè)的在管面積仍低于上市物業(yè)企業(yè)平均水平。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，物業(yè)服務上市公司在管面積均值1.1億平方米，同比增長44.3%，合約面積均值1.6億平方米，同比增長37.6%。

圖源：克而瑞研究

而據(jù)深業(yè)物業(yè)7月26日招標公告顯示，截至2021年年底，深業(yè)物業(yè)的管理面積超7500萬平方米，業(yè)務范圍覆蓋全國16個省份50多個城市，管理項目近600個。

據(jù)了解，深業(yè)物業(yè)業(yè)務涵蓋社區(qū)住宅、政府物業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等業(yè)態(tài)。其中，當前物業(yè)城市在深圳區(qū)域管理項目數(shù)第一，市場占有率超20%。

據(jù)深業(yè)集團官方微信公眾號介紹，所謂物業(yè)城市，即為在城市治理現(xiàn)代化創(chuàng)新探索過程中，將行政區(qū)、街道整體視為一個“大物業(yè)”，創(chuàng)造性地引入市場化和社會化機制，將公共服務整體外包。

2019年，深業(yè)物業(yè)取得深圳首個物業(yè)城市項目管理權(quán)，并在福田區(qū)華富街道啟動“物業(yè)城市”改革試點建設(shè)。

此外，據(jù)深圳控股2021年年報描述，公司自2019年成功落地深圳首個“物業(yè)城市”試點項目以來，先后為深圳吉華街道、寶龍街道、梅林街道、香蜜湖街道、福田街道等6個街道提供市容環(huán)境、公共安全、物業(yè)管理全覆蓋、社區(qū)服務及黨建政府等全方位物業(yè)城市服務。

據(jù)了解，深圳控股將“物業(yè)城市”業(yè)務和輕資產(chǎn)運營服務，統(tǒng)一歸類在了城市綜合運營業(yè)務中。截至2021年末，深圳控股的城市綜合運營業(yè)務在管面積約6155萬平方米，較去年上漲31%。其中，第三方項目占比75%；物業(yè)城市、產(chǎn)業(yè)園、公建設(shè)施、寫字樓等非住宅業(yè)態(tài)占比54%。

背靠大樹好乘涼

大部分物業(yè)管理公司都依托于母公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而這也是在物業(yè)賽道發(fā)展的優(yōu)勢之一。觀點指數(shù)指出，截至2021年年底，上市物企中已有15家管理面積突破1億平方米，增長來源主要是依托地產(chǎn)母公司、市場外拓、對外合作、戰(zhàn)略收購等。

深業(yè)物業(yè)也不例外，其依托于深圳控股發(fā)展。。

據(jù)深圳控股官網(wǎng)資料顯示，深圳控股于1997年在香港聯(lián)合交易所上市，是深圳市國資委旗下最大的房地產(chǎn)上市公司，公司核心業(yè)務包括物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資及管理。

而深業(yè)物業(yè)起步于1985年，至今已有超35年的發(fā)展史。

據(jù)深圳特區(qū)報報道，2017年，4家擁有30年發(fā)展史的全國首批物業(yè)管理一級資質(zhì)的百強知名物業(yè)公司整合重組，深業(yè)物業(yè)集團應運而生。

2021年，深業(yè)集團啟動第二輪城市運營板塊大整合。整合后，深業(yè)物業(yè)在管面積超7500萬平。

而據(jù)深圳控股2021年年報顯示，深圳控股實現(xiàn)營業(yè)額320.5億港元，同比上漲70%；毛利為124.26億港元，同比上漲41%。

同時，深圳控股在城市綜合運營業(yè)務板塊中，實現(xiàn)營業(yè)收入約21.35億元，較去年上漲11%，錄得凈利潤約為4.02億元。

此外，2021年深圳控股實現(xiàn)合同銷售金額約191億元，同比上漲32%，大灣區(qū)項目占整體銷售金額67%。房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入約266.6億港元，同比上漲89%。房地產(chǎn)開發(fā)毛利率約40%。全年租金收入14.97億港元，較去年上漲22%。

其中，大灣區(qū)項目深圳深業(yè)中城、東莞松湖云城等項目實現(xiàn)開盤即售罄。

以深業(yè)中城為例。2021年，深圳深業(yè)中城222套住宅獲得備案，備案最低單價11.15萬/平起，均價約13.1萬/平，推售戶型為137-212平3-4房。

據(jù)了解，深業(yè)中城的物業(yè)公司是深圳農(nóng)科物業(yè)管理公司，其被深業(yè)物業(yè)100%持股。

同時，2021年，深圳控股先后在全國12個城市拓展土地資源，共獲取16個土地項目，新增土地儲備計容建面約322萬平方米，90%新增項目位于一二線城市。