商品房預(yù)售新規(guī)生效

4月起這兩地商品房預(yù)售新規(guī)將實(shí)施。《廈門(mén)市商品房預(yù)售管理規(guī)定》4月1日起施行。《規(guī)定》明確，預(yù)購(gòu)人支付的全部購(gòu)房款均為預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶納入監(jiān)管。

東莞市明確，自2022年4月1日起，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記(俗稱“確權(quán)”)且東莞市房產(chǎn)交易平臺(tái)可獲取到不動(dòng)產(chǎn)實(shí)測(cè)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)后，開(kāi)發(fā)企業(yè)在東莞市房地產(chǎn)交易平臺(tái)進(jìn)行合同簽約的需使用《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》。

有分析人士指出，上述東莞新政施行后，因現(xiàn)售并沒(méi)有進(jìn)行資金監(jiān)管賬戶機(jī)制，開(kāi)發(fā)商對(duì)于收入有更大的支配權(quán)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)性困境，可以在一定程度上緩解。

自2021年6月起，百城新建商品房住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量呈上升趨勢(shì)，至11月，百城中價(jià)格環(huán)比下跌的城市有53個(gè)，較10月增加22個(gè)，為年內(nèi)最高。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，據(jù)測(cè)算，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落或與上月相同。其中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲6.0%和10.0%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

前兩月全國(guó)商品房銷售額15459億元

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)布2022年1—2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況：1—2月份，商品房銷售面積15703萬(wàn)平方米，同比下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%;商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。2月末，商品房待售面積57026萬(wàn)平方米，比2021年末增加6003萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加5552萬(wàn)平方米。

根據(jù)中研普華研究院《2021-2026年中國(guó)商品房行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報(bào)告》顯示：

商品房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展分析

隨著行業(yè)監(jiān)管的完善和大都市圈的加快發(fā)展，“三條紅線”政策將開(kāi)啟房地產(chǎn)行業(yè)滲透式監(jiān)管的時(shí)代，影響2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的核心變量是政策環(huán)境。

2021，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控達(dá)到651次之多，創(chuàng)下歷史新高，同比增長(zhǎng)33%。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的不斷完善和升級(jí)，政策效果會(huì)更加明顯。

預(yù)計(jì)今年“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”將得到更好的落實(shí)，地方交保政策可能進(jìn)一步完善，預(yù)售資金監(jiān)管微調(diào)的可能性更大，在確保建筑交付和提高企業(yè)資金使用效率之間尋求新的平衡。

《中國(guó)住房發(fā)展總報(bào)告(2021-2022)》顯示，截至2021年10月，全國(guó)房?jī)r(jià)平均為10513元/平方米，同比增長(zhǎng)5.28%。其次，住房銷量增速創(chuàng)造新高，商品房開(kāi)發(fā)量增速有升有降，已竣工商品住房去化周期略有縮短，未竣工商品住房去化周期微幅延長(zhǎng)。

全國(guó)已竣工商品住房存銷比估算值為16.7(月)，未竣工商品住房存銷比為3.9(年)。再次，房地產(chǎn)投資經(jīng)歷從驟升到回落企穩(wěn)的變動(dòng)過(guò)程。

2022年房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析

2022年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)定為5.5%左右，前兩月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)明顯好于預(yù)期，但房地產(chǎn)投資、銷售數(shù)據(jù)在各項(xiàng)總量數(shù)據(jù)中敬陪末座，可能對(duì)完成5.5%目標(biāo)構(gòu)成負(fù)面影響。再者，房地產(chǎn)市場(chǎng)直接涉及建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)以及金融業(yè)的就業(yè)形勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)惡化對(duì)穩(wěn)就業(yè)也是不利因素。因此，在基建投資已經(jīng)明顯反彈的背景下，如何穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷售形勢(shì)是當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)力的重要看點(diǎn)。

想了解更多關(guān)于商品房行業(yè)專業(yè)數(shù)據(jù)分析，請(qǐng)點(diǎn)擊查看中研普華研究院出版的報(bào)告《2021-2026年中國(guó)商品房行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報(bào)告》。

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