2022中國商業(yè)地產(chǎn)市場整體情況與格局調(diào)研報告

2022年中國經(jīng)濟(jì)增速將逐步向常態(tài)回歸，而逆周期調(diào)控和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將共同為商業(yè)地產(chǎn)新周期注入活力。

在商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模方面，2021年中國大宗物業(yè)投資市場迎來快速復(fù)蘇，總成交額達(dá)到2730億元，同比上漲33%。展望2022年，在投資和出售意愿均有所提升的環(huán)境下，預(yù)計中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額將同比增長10%-15%，有望首次突破3000億元。

受惠于中國出色的疫情防控和領(lǐng)先于全球的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，2021年國內(nèi)寫字樓市場呈現(xiàn)強(qiáng)勁的周期性反彈。18個主要城市的全年凈吸納量達(dá)到743萬平方米，創(chuàng)歷史新高。北京、上海、深圳三個一線城凈吸納量史上首次同時突破百萬平方米，科技行業(yè)活躍的杭州、成都、武漢領(lǐng)跑二線城市的需求。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研及投資前景預(yù)測研究報告》顯示：

預(yù)計2022年全國寫字樓凈吸納量有望達(dá)到620萬平方米，雖較2021年的峰值回落17%，但顯著高于過去五年530萬平方米的平均水平。租金方面，一線城市租金表現(xiàn)繼續(xù)跑贏二線城市。北京將率先向業(yè)主市場轉(zhuǎn)變，滬深兩市將延續(xù)供需兩旺的格局，租金走勢平穩(wěn)。而未來三年新增供應(yīng)增速最高的廣州租金將小幅下跌。

隨著到期退出高峰期的到來，地產(chǎn)基金在今年調(diào)查中的出售意愿亦提高20個百分點?？紤]到房地產(chǎn)基金在2017至2019年期間購置的資產(chǎn)大多位于上海和北京的優(yōu)質(zhì)地段，這將為投資者提供切入京滬這兩個快速復(fù)蘇的門戶城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的周期性機(jī)遇。

從商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整體情況來看，上游房地產(chǎn)主要可分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和設(shè)備供應(yīng)商，整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量眾多，包括保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等。中游除了開發(fā)商外還包括物業(yè)運營平臺等，還包括線上交易平臺和線下機(jī)構(gòu)等。下游應(yīng)用主要應(yīng)用除了商業(yè)、還包括居住和辦公等。

2021年，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運營面積均值為464.6萬平方米，同比增長13.7%，增幅較2020年收窄1.0個百分點。2021年，百強(qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金及運營服務(wù)收入均值為28.7億元，在上年低基數(shù)下，同比增長20.2%，兩年平均增長12.1%。

商業(yè)地產(chǎn)在提振消費方面發(fā)揮著重要作用，隨著新冠肺炎疫情進(jìn)入常態(tài)化防控階段，2020年廣泛采取的租金減免政策逐步退出，代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金及運營服務(wù)收入同比增速有所回升。

報告顯示，從成長性看，300城商辦用地供需規(guī)?？s量。2021年，全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積為2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。在需求趨弱以及資金壓力增加等因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資布局更趨謹(jǐn)慎。同時，輕資產(chǎn)模式和收并購也成為企業(yè)拓展的重要方式。

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關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn) 萬平方米 同比增長