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【文章導語】

房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟發(fā)展有著巨大的影響。房地產(chǎn)行業(yè)直接關(guān)系到50多個商品的需求，所需要的商品基本涵蓋整個上游制造業(yè)行業(yè)。與房地產(chǎn)相關(guān)的大宗商品屬于“國內(nèi)屬性”商品，房地產(chǎn)的景氣度關(guān)系到這些商品的宏觀定價邏輯，在房地產(chǎn)整體向弱的背景下，“國內(nèi)屬性”商品面臨更直觀的需求收縮壓力。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的周期性行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中能夠拉動大量基礎(chǔ)原材料的需求，包括建筑工程中的混凝土、鋼筋，建筑安裝工程中的廚衛(wèi)、玻璃等。據(jù)不完全統(tǒng)計，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的大宗商品多達50多個，間接相關(guān)的則更多。

從房地產(chǎn)建設(shè)周期看，與之產(chǎn)生關(guān)系的大宗商品基本涵蓋整個制造業(yè)行業(yè)，特別是偏上游的制造業(yè)，這些行業(yè)在國民經(jīng)濟中的貢獻度超過60%，可以說與國民經(jīng)濟發(fā)展息息相關(guān)。

房地產(chǎn)研究指標與需求模型的建立

根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)周期來看，一般要經(jīng)歷從拿地、開工、銷售、竣工等一系列發(fā)展過程。由于開發(fā)周期過長，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)供應(yīng)滯后現(xiàn)象，影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟周期運行。國家統(tǒng)計局發(fā)布的房地產(chǎn)指標包括房地產(chǎn)投資，房屋新開工面積、施工面積、完工面積、土地購置、存量商品房、商品房銷售面積及銷售額、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金、房地產(chǎn)景氣指數(shù)等數(shù)據(jù)。根據(jù)各項指標的關(guān)聯(lián)性，我們選取新開工、銷售、施工、竣工四大指標來觀察房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)的聯(lián)系。

圖1國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)相關(guān)指標關(guān)系分析

各個房地產(chǎn)指標具有一定相關(guān)性，所以我們對房地產(chǎn)周期指標（銷售、新開工、施工、竣工）進行擬合，從擬合結(jié)果來看，銷售基本領(lǐng)先新開工4個月；新開工與施工相關(guān)性較強，兩者走勢吻合程度較高；2015以前，新開工基本領(lǐng)先竣工18個月，而2015年以后，新開工基本領(lǐng)先竣工36個月。

從歷史趨勢來看，銷售對新開工基本領(lǐng)先4個月，銷售指標的變化對新開工有一定指引作用，且新開工又能進一步傳導至銷售，形成良性循環(huán)。

在比較各類指標之后，我們選擇了新開工面積作為基本的指標，并根據(jù)房屋的建設(shè)周期及特點建立一套房地產(chǎn)用鋼/砼（水泥）需求模型。

房地產(chǎn)反映內(nèi)需現(xiàn)實：缺口的主要貢獻者

以新開工為觀察對象，2021年7月份開始房屋新開工面積同比負增長，2022年1-6月份數(shù)據(jù)同比下滑34.4%。由于新開工事關(guān)后續(xù)施工面積和竣工面積，從數(shù)據(jù)角度看，這一輪房地產(chǎn)新開工下滑之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比、房地產(chǎn)銷售額同比、房地產(chǎn)銷售面積同比、房屋竣工面積同比滯后6個月開始負增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資滯后8個月，房屋施工面積滯后9個月；土地購置面積前置房屋新開工面積同比兩個月開始負增長，土地成交價款前置三個月開始負增長。

房地產(chǎn)需求放緩帶來的是建材類產(chǎn)品弱需求的現(xiàn)實，同時，由于房地產(chǎn)走勢又與汽車、家電、工程機械等需求密切相關(guān)，房地產(chǎn)需求走弱后，帶動整個工業(yè)需求走弱。若供給端無法給價格更多支撐，或者說工業(yè)生產(chǎn)調(diào)整不及時，價格上則會有明顯表現(xiàn)。

顯然，當前國內(nèi)需求是有缺口的。在出口外生，消費存在約束背景下，政策的主要抓手來自于固定資產(chǎn)投資，7月28日召開的政治局會議中，強調(diào)了關(guān)于基建的問題，會議指出“用好地方政府專項債券資金，支持地方政府用足用好專項債務(wù)限額”、“用好政策性銀行新增信貸和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資基金”、“支持中西部地區(qū)改善基礎(chǔ)設(shè)施和營商環(huán)境”。這是在房地產(chǎn)下行周期階段，對沖需求收縮的重要手段。

內(nèi)生性需求不足，具有國內(nèi)屬性的大宗商品價格表現(xiàn)就相對弱勢，這是過去一段時間，建材、PVC等商品定價的宏觀邏輯，海外的衰退交易強化了這一預期。在常態(tài)化防控政策背景下，當前國內(nèi)經(jīng)濟正在經(jīng)歷一輪確定性的環(huán)比修復，環(huán)比脈沖會超季節(jié)性，然后逐漸減退，總的來講這一輪脈沖會明顯弱于上一輪常態(tài)化防控期間數(shù)據(jù)表現(xiàn)。

對于未來，從更高頻數(shù)據(jù)推斷，7月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)或重新轉(zhuǎn)弱，地產(chǎn)銷售顯著弱于6月份；中長期看，在房主不炒的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨轉(zhuǎn)型，保障性住房和租賃性住房將成為發(fā)展主體，這對于資本的吸引力會顯著的下降，行業(yè)活躍度會呈現(xiàn)偏弱狀態(tài)。以房地產(chǎn)為需求主體的大宗商品，消費需求或是基本現(xiàn)實，價格的波動取決于供給是否能夠及時調(diào)整。

關(guān)鍵詞： 大宗商品