3月29日，中南服務(wù)商業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中南服務(wù)”)遞交了港股上市申請(qǐng)。聆訊資料顯示，近3年中南服務(wù)在管面積分別為2160萬(wàn)平方米、2739萬(wàn)平方米、3691萬(wàn)平方米，三年復(fù)合年增長(zhǎng)率為30.7%;合約面積分別為4747萬(wàn)平方米、5797萬(wàn)平方米、6461萬(wàn)平方米，三年復(fù)合增長(zhǎng)率為16.7%。

和2021年待上市物業(yè)公司均值1971萬(wàn)的在管面積相比，中南服務(wù)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)較為突出。2020年，中南服務(wù)合約建筑面積是在管建筑面積約1.75倍，高于已上市物企1.3均值，進(jìn)一步凸顯了其未來(lái)快速成長(zhǎng)的潛力。

穩(wěn)步擴(kuò)張的背后離不開(kāi)中南集團(tuán)多業(yè)態(tài)、平臺(tái)賦能的支持，與中南服務(wù)多年來(lái)形成的“五大引擎”發(fā)展模式亦息息相關(guān)。

非住宅物業(yè)項(xiàng)目量逐年上升 多元業(yè)態(tài)賦能高成長(zhǎng)

從住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)過(guò)去幾年的快速發(fā)展目前已經(jīng)進(jìn)入了存量市場(chǎng)時(shí)代，而對(duì)于物業(yè)服務(wù)來(lái)說(shuō)，無(wú)論增量市場(chǎng)還是存量市場(chǎng)依然非常巨大。根據(jù)明源地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，從存量市場(chǎng)看，2000-2020年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)達(dá)209.3億平米;從增量市場(chǎng)看，“十四五”期間(2021年到2025年)預(yù)計(jì)中國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積有67.8億平米，加上保障性住房，住宅供給總量將超過(guò)90億平方米。

除此之外，舊改催生了更多物業(yè)服務(wù)需求，全國(guó)需要改造的小區(qū)約有22萬(wàn)個(gè)，涉及建筑面積約30億平米。如果加上商業(yè)、寫(xiě)字樓、學(xué)校、醫(yī)院等眾多業(yè)態(tài)以及城市服務(wù)等，物業(yè)服務(wù)的未來(lái)就是一個(gè)不折不扣的N萬(wàn)億超級(jí)市場(chǎng)。

在此背景下，中南服務(wù)通過(guò)不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式、創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容、延伸服務(wù)領(lǐng)域、挖掘物業(yè)管理服務(wù)的附加值及邊界效應(yīng)去豐富增值服務(wù)，并滿足客戶多元的、個(gè)性化的需求。截至2020年底，中南服務(wù)為155個(gè)住宅項(xiàng)目及18個(gè)非住宅項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，非住宅物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量逐年上升。

和其他物業(yè)公司相比，中南服務(wù)多元化業(yè)態(tài)的孵化與成長(zhǎng)有其先天優(yōu)勢(shì)。依托中南集團(tuán)“4+1”全產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和“五商聯(lián)動(dòng)模式”，中南服務(wù)與中南集團(tuán)旗下的中南建設(shè)、中南商業(yè)、中南建投及中南園林皆有合作關(guān)系。

從具體的接管項(xiàng)目看，除住宅物業(yè)服務(wù)外，還有高端寫(xiě)字樓，如位于南通的中南中心項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)園，如日照科技創(chuàng)新中心項(xiàng)目、及文旅小鎮(zhèn)，如唐山灣Lavera項(xiàng)目等。中南集團(tuán)的多產(chǎn)業(yè)和多業(yè)態(tài)發(fā)展有助于豐富中南服務(wù)的產(chǎn)品服務(wù)組合，并提升其盈利水平。

第三方拓展能力不斷提升 五大引擎助力業(yè)務(wù)擴(kuò)張

近年來(lái)，行業(yè)“跑馬圈地”式擴(kuò)張各有千秋，為進(jìn)一步發(fā)揮公司的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，很多物企采用收并購(gòu)的擴(kuò)張方式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年物業(yè)公司有效并購(gòu)案例超70宗，不僅數(shù)量再創(chuàng)新高，被并購(gòu)公司也表現(xiàn)出業(yè)務(wù)類(lèi)型多樣化的特點(diǎn)，更多布局在環(huán)衛(wèi)、環(huán)境清潔服務(wù)、醫(yī)美服務(wù)、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)等關(guān)聯(lián)領(lǐng)域，通過(guò)收并購(gòu)其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)I(yè)公司，延伸服務(wù)鏈條，創(chuàng)造業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

招股書(shū)顯示，除了承接中南集團(tuán)的物業(yè)管理項(xiàng)目和其他非住宅物業(yè)領(lǐng)域的合作外，中南服務(wù)也計(jì)劃通過(guò)收并購(gòu)形式進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。在尋求收并購(gòu)標(biāo)的時(shí)，中南服務(wù)將優(yōu)先考慮與公司戰(zhàn)略協(xié)同、業(yè)態(tài)互補(bǔ)、地域布局?jǐn)U張、擁有優(yōu)質(zhì)城市服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的目標(biāo)企業(yè)。具體來(lái)說(shuō)，優(yōu)先考慮以非住宅為核心管理業(yè)態(tài)的公司、位于全國(guó)性核心城市且收入和規(guī)模較優(yōu)的企業(yè)，業(yè)態(tài)上還涵蓋市政專(zhuān)項(xiàng)、科技、醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等企業(yè)。

除此之外，中南服務(wù)也會(huì)通過(guò)加大和第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的合作及與其他物業(yè)管理公司加強(qiáng)戰(zhàn)略合作的模式進(jìn)一步豐富公司的業(yè)態(tài)，從而形成支撐業(yè)務(wù)發(fā)展的“五大引擎”。為此，中南服務(wù)組建了一支經(jīng)驗(yàn)豐富、能力優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，大大提升了第三方拓展能力。

業(yè)內(nèi)人士表示，在追求“規(guī)模為王”的時(shí)代，中南服務(wù)依靠中南集團(tuán)支持快速擴(kuò)張，伴隨快速擴(kuò)張帶來(lái)企業(yè)實(shí)力、管理能力提升、品牌效應(yīng)疊加等將進(jìn)一步提高企業(yè)的第三方拓展能力，形成“渦輪效應(yīng)”支撐公司長(zhǎng)期較高速增長(zhǎng)。

得益于市場(chǎng)的快速擴(kuò)張和業(yè)務(wù)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，中南服務(wù)盈利能力日益凸顯。2018年、2019年及2020年，中南服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入5.52億元、6.82億元、8.63億元，三年復(fù)合年增長(zhǎng)率為25.1%，年內(nèi)凈利潤(rùn)約1795萬(wàn)元、2705萬(wàn)元、6675萬(wàn)元，三年復(fù)合年增長(zhǎng)率為92.9%。