12月17日，建信中關(guān)村REIT開盤即封死30%漲停，成第一只上市首日即漲停的不動產(chǎn)投資信托基金(以下統(tǒng)一簡稱REITs)。

截至12月17日，11只公募REITs產(chǎn)品全部實現(xiàn)正收益，平均漲幅27.6%，其中5只產(chǎn)品漲幅超過30%，最高的一只產(chǎn)品累計漲幅44.24%，公募REITs市場可謂火爆。數(shù)據(jù)顯示，A股今年僅有31%的個股表現(xiàn)超27.33%，也就是說REITs的表現(xiàn)跑贏A股近七成個股。對于投資者而言，公募REITs作為高派息、風(fēng)險收益適中的投資產(chǎn)品，豐富配置選擇的同時，也需警惕其估值風(fēng)險。

公募REITs首個30%漲停來了

12月17日，建信中關(guān)村REIT在上交所上市交易，開盤即封死30%漲停，全天成交3364萬元，截至收盤，建信中關(guān)村REIT漲停板上仍有115萬手封單。在建信中關(guān)村REIT上漲帶動下，華夏越秀高速REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT和博時蛇口產(chǎn)園REIT等5只產(chǎn)品當(dāng)日均實現(xiàn)上漲，其中華夏越秀高速REIT實現(xiàn)上市后四連漲，累計漲幅38%。隨著越來越多的公募REITs上市，其良好表現(xiàn)引發(fā)市場關(guān)注。

公募REITs作為封閉式產(chǎn)品，上市后不再開放申購及贖回，投資者只能通過二級市場買賣，其上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。建信中關(guān)村REIT是第一只上市首日即漲停的REITs，其之所以受到投資者的歡迎與其背后的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不無關(guān)系。

12月3日，建信中關(guān)村REIT正式成立，其產(chǎn)品公告顯示，成立規(guī)模28.8億元，該產(chǎn)品包含的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目、協(xié)同中心4號樓項目和孵化加速器項目，這3棟標(biāo)的資產(chǎn)均位于中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園，屬于一線城市的核心物業(yè)，地理位置優(yōu)越。據(jù)其項目介紹，標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目具備良好持續(xù)的經(jīng)營能力，且現(xiàn)金流主要來源于入駐企業(yè)支付的租金，為市場化運營產(chǎn)生，不依賴第三方補貼等非經(jīng)常性收入。有投資者表示，建信中關(guān)村REIT背后的3棟標(biāo)的資產(chǎn)營業(yè)收入和現(xiàn)金流表現(xiàn)穩(wěn)定，看重該項目未來良好的現(xiàn)金分派率，回報穩(wěn)定。

11只公募REITs平均上漲27.33%

建信中關(guān)村REIT上市首日即漲停，再次助推公募REITs的熱度。

截止12月17日， 11只公募REITs產(chǎn)品全部實現(xiàn)正收益，平均漲幅27.33%，5只產(chǎn)品漲幅超過30%，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT表現(xiàn)最好，累計漲幅44.24%。

實際上，公募REITs在發(fā)行募集階段即現(xiàn)火爆現(xiàn)象。

今年5月底，國內(nèi)首批公募REITs開啟發(fā)行，9只產(chǎn)品均實現(xiàn)“一日售罄”，不得不啟動比例配售，其中中航首鋼生物質(zhì)REIT的配售比例為1.76%，創(chuàng)下新基金配售比例最低紀錄。9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs募集總規(guī)模為314.03億元。

今年11月，第二批REITs發(fā)行募集更加火爆，認購踴躍程度超首批，投資者配置熱情明顯提升，其中建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的配售比例為1.97%，華夏越秀高速REIT的配售比例為2.14%。

12月14日，華夏越秀高速REIT在深交所上市，上市首日上漲22.76%，累計成交額達2.8億元。12月17日，建信中關(guān)村REIT上市首日即收獲30%漲停。

上海國家會計學(xué)院周贇博士在接受券商中國記者采訪時指出，此次公募REITs的火爆行情源于三個方面的原因：1、第一批公募REITs上市后的市場表現(xiàn)普遍較好，投資者對公募REITs的了解程度也大幅提高；2、市場普遍預(yù)期未來國內(nèi)利率將保持下行，因此對公募REITs這種分紅收益率較高的產(chǎn)品需求大幅增加；3、近期股票市場表現(xiàn)一般，也導(dǎo)致更多的資金轉(zhuǎn)向公募REITs市場。

公募REITs規(guī)模將持續(xù)擴容，投資者仍需警惕風(fēng)險

未來，公募REITs市場規(guī)模將持續(xù)擴容，對于投資者而言，豐富配置選擇的同時，也需警惕估值風(fēng)險。

REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉儲物流、污染治理四大類，底層資產(chǎn)分為產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營權(quán)兩大類，公募REITs持有人的收益主要來自于底層資產(chǎn)穩(wěn)定的分紅。如首批公募REITs未來兩年的派息率都在4%以上，顯著高于當(dāng)前十年期國債收益率水平。

華泰證券表示，公募REITs作為高派息、風(fēng)險收益適中的投資產(chǎn)品，豐富了投資人配置選擇。在我國基礎(chǔ)資產(chǎn)存量豐富、高收益資產(chǎn)逐漸稀缺的背景下，公募REITs產(chǎn)品將大有可為。

周贇表示，公募REITs可以有效盤活存量資產(chǎn)，對于降低我國宏觀杠桿率具有重要作用，會長期受到政策支持；公募REITs的屬性介于股債之間，具有相對穩(wěn)定的分紅，我國普通投資者總體的風(fēng)險偏好相對較低，過去大量的資金投向銀行理財，但收益率日漸下降，隨著資管新規(guī)12月31日后全面實施，投資者對公募REITs的需求會大幅上升；此外，公募REITs是成熟資本市場上普遍交易的產(chǎn)品，目前國內(nèi)交易規(guī)模還很小，未來會持續(xù)上升，同時基礎(chǔ)資產(chǎn)的種類也可能會擴容，使其更好地服務(wù)我國經(jīng)濟發(fā)展的需要。

值得注意的是，場內(nèi)REITs產(chǎn)品參與熱情較高，導(dǎo)致溢價率也比較高，截至12月17日，11只REITs的相對凈值折溢價率中值為27.86%。華泰證券表示，部分項目價格偏離估值較多，警惕“首批炒作”帶來的風(fēng)險，應(yīng)持續(xù)關(guān)注項目運營效益。周贇也提到，市場表現(xiàn)好的產(chǎn)品總會導(dǎo)致或多或少的羊群效應(yīng)，偏離內(nèi)在價值較高的確有回調(diào)風(fēng)險，投資者應(yīng)根據(jù)分紅收益率合理評估價值。

（文章來源：券商中國）