(相關(guān)資料圖)
8月16日,紅土深圳安居REIT、中金廈門安居房REIT和華夏北京保障房REIT共3只保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs同時發(fā)售,受到投資者的追捧。根據(jù)相關(guān)公告披露的數(shù)據(jù),網(wǎng)下投資者的配售比例不足1%,公眾投資者的配售比例更是不足0.7%。其中,紅土深圳安居REIT公眾投資者有效認購申請實際確認比例為0.39%,刷新公募基金產(chǎn)品配售比例歷史最低紀錄。
保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs受到投資者追捧,同當前REITs產(chǎn)品的稀缺性、項目本身資產(chǎn)較好,以及前期公募REITs良好的賺錢效應(yīng)等因素有關(guān)。但從本質(zhì)上看,在利率持續(xù)下行的大背景下,收益率穩(wěn)定且相對較高的資管產(chǎn)品越來越少,因此能夠符合投資者需求的REITs受到歡迎并不意外。
過去幾年,穩(wěn)健型理財產(chǎn)品的收益率持續(xù)下行。從銀行理財產(chǎn)品的收益情況看,年化收益率已經(jīng)普遍降至4%以下,在向凈值化轉(zhuǎn)型之后,部分銀行理財產(chǎn)品甚至可能虧損;從信托產(chǎn)品的收益情況看,多數(shù)信托產(chǎn)品的年化收益率已降至7%以下,部分產(chǎn)品甚至不足6%,而且還有潛在的不能按期兌付的風險;從貨幣基金的收益情況看,其年化收益率也普遍降到2%以下。
同10年前相比,當前理財產(chǎn)品的收益率呈現(xiàn)出大幅下降的態(tài)勢。此前,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的年化收益率一度高達12%以上,銀行理財產(chǎn)品的年化收益率動輒6%左右,貨幣基金年化收益率也高達4%。利率持續(xù)下行的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)。
在高收益穩(wěn)健型產(chǎn)品缺失的背景下,上述REITs產(chǎn)品受到追捧就不難理解了。從保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目的底層資產(chǎn)看,由于保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題,往往具有穩(wěn)定的出租率和租金收入,加上項目地處核心城市,抗風險能力較強,這種REITs產(chǎn)品具有很好的穩(wěn)定性。
以中金廈門安居REIT為例,該項目涉及公寓主要針對廈門市無房的新就業(yè)大學畢業(yè)生、城市基本公共服務(wù)人員等新市民群體,出租率接近100%。而紅土深圳安居REIT底層資產(chǎn)項目不僅區(qū)位較好,還包含停車位和商業(yè)配套設(shè)施,整體投資回報良好。
底層資產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營,給保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs提供了收益之源,也為這類資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化提供了可能。從這個意義上說,在盤活存量資產(chǎn)、拓寬權(quán)益融資渠道、提高資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟能力等方面,公募REITs大有可為。
(文章來源:上海證券報)