2021年6月24日，由商業(yè)空間資產(chǎn)戰(zhàn)略研究咨詢機構(gòu)-邁點研究院聯(lián)合商業(yè)空間產(chǎn)經(jīng)研究媒體-邁點網(wǎng)等數(shù)百家媒體舉辦的第十屆“中國旅游住宿業(yè)MBI頒獎盛典暨高峰論壇(2020-2021)”于上海阿納迪酒店隆重開幕。

本屆峰會以“旅不止，宿新生”為主題，基于邁點研究院大數(shù)據(jù)研究結(jié)果，與超過1000+來自旅游住宿行業(yè)的意見領(lǐng)袖、投資機構(gòu)、行業(yè)研究人員以及媒體代表，從品牌、資產(chǎn)、市場、消費角度出發(fā)，圍繞品牌業(yè)主關(guān)系、資產(chǎn)管理、品牌運營與升級、酒店品牌十年發(fā)展等核心話題，并引入酒店新趨勢——綜合體項目展示，探討旅游住宿行業(yè)的發(fā)展與未來。

會上，意大利托尼洛?蘭博基尼酒店及度假村品牌合伙人高鯨豪向大家分享了“酒管公司的資本運作模式探索”的主題演講。

　酒店市場的現(xiàn)狀

近幾年，酒店行業(yè)進(jìn)入了一個緩慢發(fā)展的環(huán)境，面臨了許多瓶頸有待突破。

首先是酒店數(shù)量，在2015-2019年間，中國的中高端酒店數(shù)量呈穩(wěn)步增長趨勢，尤其是年增長率十分驚艷。然而近5年以來，奢侈酒店以及高星級酒店的增長率卻在大幅下降，增長率只有5%-10%。目前國內(nèi)現(xiàn)有高星酒店品牌經(jīng)過20余年發(fā)展，在一二線城市項目趨于飽和，整個酒店市場處于一個存量階段。

另外，值得一提的是，高端的新晉品牌在崛起，整個市場愈發(fā)成熟。在這個藍(lán)海變紅海的過程中，有的高端酒店為了拓展自身管理規(guī)模或是投資收益，在慢慢向中低端酒店進(jìn)行延伸。但是，在有些經(jīng)濟型酒店會生成某些新品牌來跟原有的高星級酒店搶占份額，中端酒店向上“野蠻生長”，對高星品牌的運營能力還是造成了不少壓力。

無法回避的酒店之殤

眾所周知，投資一家酒店的成本費用并不低廉。初始投資體量大，無疑就是業(yè)主最根源的煩惱。尤其對于高星級酒店來說，配套設(shè)施所需要的成本巨大，這就直接導(dǎo)致哪怕壓縮單方面造價后，還是無法避免以億為單位計算的投資體量。就拿托尼洛?蘭博基尼酒店來說，作為一個高端奢華酒店，前期的投入不可謂是不高昂。奢華需要品質(zhì)來堆砌，而品質(zhì)又需要財力加持。

高鯨豪表示，“高星酒店持有成本比較高，五星級酒店要很多的設(shè)施，維持這些設(shè)施需要非常大的資金量。”這些方方面面都牽扯到了巨大的人力物力成本。

酒店投資的最終目的就是為了獲取豐厚的回報，這是酒店業(yè)公認(rèn)的投資邏輯。經(jīng)歷了疫情的洗禮，酒店業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀猶如浮萍極不穩(wěn)定。這對于本身資本回報率就不高的高星級酒店無疑又多了一個更不穩(wěn)定的因素。

初始投資體量大、持有成本高以及資本回報率低，這始終是縈繞在酒店業(yè)主的困擾。

酒店在發(fā)展的過程中，勢必會面臨行業(yè)的洗牌。酒店業(yè)主方同樣也面臨著行業(yè)考驗。尤其是在同質(zhì)化競爭中，原有的管理模式遭遇瓶頸，亟待突破。

“好的品牌做的成功概率越來越大，規(guī)模小的品牌沒有達(dá)到特定體量或者是管理體系的品牌會被淘汰，最終留下來這幾個。而留下來的這幾個會有新的競爭對手進(jìn)來，市場競爭沒有這么激烈了，只有這么幾個大的玩家在做競爭”，高鯨豪總結(jié)道。

危機亦是出路，面對這樣的瓶頸，改革創(chuàng)新管理模式成為了思考的重點。要用“創(chuàng)新”贏得“生機”，這才是革新之道。

對此，高鯨豪分享了一個具體的想法。“我們賣的不僅僅是酒店房管的模式，可能要延伸到IP，往里面填內(nèi)容或者不同的產(chǎn)品去填充整個酒店，讓它運作起來，不管是食物、藝術(shù)、娛樂項目等等。”而托尼洛?蘭博基尼酒店更是牢牢堅持這個想法，對于自身奢華的定義，認(rèn)為是將超越奢華感受。托尼洛?蘭博基尼就是奢華本身，這種奢華并非昂貴裝飾的堆砌，而是豐富的體驗。的確，不論在什么時候“內(nèi)容為王”都是制勝的法寶。

輕重資產(chǎn)是選擇題還是平衡題?是合作題

回到酒店的本質(zhì)上來說，酒店管理公司應(yīng)該是一個輕資產(chǎn)運營的公司，無需有其他物業(yè)或地產(chǎn)加持。“專注輸出管理，搭建自身體系，然后重復(fù)循環(huán)、不停地輸出。”

重資產(chǎn)的邏輯則和輕資產(chǎn)大相徑庭，重資產(chǎn)就是專注于固定資產(chǎn)的投入。于是就有了一個問題需要思考，怎么平衡輕資產(chǎn)及重資產(chǎn)的關(guān)系?

“投資一個五星級酒店，不能期望它在5年內(nèi)就能有回報，需要深切明白投資的產(chǎn)品性質(zhì)以及投資預(yù)期，在這個基礎(chǔ)上去做一個更精準(zhǔn)的判斷。”

比如退出渠道，這是“投融管退”的最后一個步驟，也是酒店管理公司需要適當(dāng)考慮的一大問題。無論是酒店投資人即業(yè)主，還是管理公司投資人即股東，都需要投資回報即退出通道。國內(nèi)中高端酒店管理公司作為酒店資產(chǎn)持有方，受到資產(chǎn)變現(xiàn)和運維能力的雙重要求考驗，即使管理公司最終實現(xiàn)上市也有因各種問題而面臨盈利下降、資產(chǎn)重組甚至退市風(fēng)險的情況。

如今，市場競爭步入了一個小而精的時代。隨之而來的，對于平臺化的運營提出了更高的要求。輕資產(chǎn)的小體量高PE需要自證如何持續(xù)擴大規(guī)模的邏輯，而重資產(chǎn)的穩(wěn)定現(xiàn)流和低速增長需要考驗資產(chǎn)本身質(zhì)地和抗擊風(fēng)險的能力。

“我們的分工要很清楚，而不能模糊。畢竟這兩方面的投資人、受益人，他們要的退出點各不相同。”

最后，高鯨豪向我們介紹了不同的退出搭配。一部分酒店管理公司做上市，這是一個比較典型的做大；一些小眾高端的酒店品牌能夠直接通過轉(zhuǎn)讓售賣或者長期持有，來實現(xiàn)輕資產(chǎn)的退出。相較于重資產(chǎn)而言，REITs成為了主要的方式。作為一個信托，REITs擁有著不同的業(yè)務(wù)，可以進(jìn)行打包、買入。“這種模式在未來也可能是退出的方式，一是對業(yè)主更友好，二是對大眾散戶也可以有機會去投一些優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)商。”

在高鯨豪看來，目前的酒店行業(yè)還處于相對傳統(tǒng)的階段，對于未來的一些瓶頸或者是成長的疼痛，仍然需要酒店行業(yè)一起去克服和成長。誠然，酒店的未來需要各方的努力，只有相互理解才能夠?qū)崿F(xiàn)行業(yè)的快速發(fā)展。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。