在寸土寸金的深圳市中心區(qū)，依舊有樓盤建成將近10年未開盤。

位于深圳市羅湖區(qū)文錦北路與田貝三路交會處的德弘天下華府樓盤項目，在今年12月7日舉行了產(chǎn)品推介會，三周過去了，截至目前，該樓盤尚未取得《商品房預售許可證》。

事實上，該項目是2010年建成封頂?shù)睦蠘潜P。在涉嫌“捂盤”近10年后，近期不斷傳出即將開盤銷售的消息?！吨袊?jīng)營報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該樓盤近10年未開盤，也是與深圳市房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷碰撞的10年。

與政策碰撞的十年

在該政策執(zhí)行兩年后的2008年10月，德弘天下華府項目才取得《建設工程規(guī)劃許可證》。

據(jù)悉，德弘天下華府項目宗地早在1998年11月就取得《建設用地規(guī)劃許可證》(深規(guī)土規(guī)許字01-1998-0204號)，2008年10月取得《建設工程規(guī)劃許可證》(深規(guī)建許字ZS-2008-0102號)。

2010年11月10日，該項目舉行了封頂儀式。但直到今年，才傳出要開售的消息。

對于遲遲沒有出售的原因，外界有諸多傳言。該項目現(xiàn)場銷售人員告訴記者，該樓盤在規(guī)劃建設之初，全是200-450平方米的大戶型。受到當時深圳“90/70”政策的影響，因此一直無法開售。

銷售人員口中所說的“90/70”政策，是國務院辦公廳2006年5月發(fā)布的《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)〔2006〕37號)，提出“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。”

然而，在該政策執(zhí)行兩年后的2008年10月，德弘天下華府項目才取得《建設工程規(guī)劃許可證》。現(xiàn)場銷售人員透露，當時建成的都是200-450平方米的大戶型。

在當時的政策背景下，需要通過“雙拼”或“三拼”的方式才能購買大戶型住宅，即“一套房辦理兩個到三個，甚至四個房產(chǎn)證。”這意味著，在該項目購買一套商品房需要兩個以上的購房名額。然而，又碰上政府對房地產(chǎn)市場的進一步調(diào)控。

2010年5月，深圳發(fā)布《深圳市貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的意見》，提出“暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”，變相地實施“家庭限購兩套”的政策。另外，需要有一年社?；騻€稅繳納證明方有購房資格。

在此背景下，購房名額顯得格外珍貴。

對于近10年未開售的原因，記者致電該樓盤相關負責人，對方表示“并不知情”。隨后記者發(fā)函采訪了樓盤開發(fā)商深圳茂業(yè)(集團)股份有限公司(以下簡稱“茂業(yè)”)，截至記者發(fā)稿，未獲回復。

亟待開盤

12月11日，該樓盤開放樣板間，開始蓄客。

“具體開盤時間還沒定，但是我們這個月一定會開盤。”在德弘天下華府營銷中心，銷售人員多次向前來看房的客戶強調(diào)。

12月7日，德弘天下華府項目開發(fā)商茂業(yè)舉行了產(chǎn)品推介會，宣布該項目即將入市。這個沉寂將近10年的樓盤突然傳出要開盤的消息，在深圳市場掀起不小的波瀾。

該樓盤位于羅湖中心區(qū)，加上深圳“四大名校”之一深圳中學的加持，引起廣泛關注。深圳中學學位是該樓盤最大的賣點。在該樓盤的宣傳冊中，宣傳主題就是“學府家，公園里”。

從產(chǎn)品推介到預約，一切都在緊鑼密鼓進行著。12月11日，該樓盤開放樣板間，開始蓄客。

對于近期開盤的原因，有銷售人員透露，由于該項目建成后“捂盤”時間太長，政府近期發(fā)通知，稱若今年再不開盤，則取消該樓盤所帶的深圳中學的學位。

而該樓盤相關負責人告訴記者，并不存在取消樓盤深圳中學學位的情況。

在名校光環(huán)的加持下，該樓盤獲得市場高度關注。黃女士(化名)在該樓盤樣板間開放第一天就預約看房。“第一天人特別多，排隊排了很久，還要驗資才能看房。”

記者聯(lián)系該樓盤銷售顧問，對方表示需要提前預約并且驗資50萬元才能看房。在營銷中心現(xiàn)場，記者注意到，來看房的大多是帶小孩的家長。

“多拼”改成“單證”小戶型

將原來的大戶型隔成小戶型后，每一套房的銷售總價大大降低。

該樓盤現(xiàn)場銷售人員告訴記者，此次開盤，將原來7棟大戶型改成68-76平方米的小戶型，剩下1棟400多平方米的大戶型保持不變。經(jīng)過此次改動，該項目90平方米以下的戶型占比超過70%，符合國家相關規(guī)定，而且購買90平方米以下的戶型僅占用一個購房名額。

黃女士告訴記者，她去看了樣板間，發(fā)現(xiàn)被隔斷的戶型看起來“很不舒服”，比如客廳開間過于狹窄、戶型結構不合理等。在參觀樣板間過程中，記者也發(fā)現(xiàn)了黃女士所說的“客廳開間過于狹窄”等問題。

即便如此，在名校光環(huán)加持下的德弘天下華府，還是吸引了不少

來看房的客戶。有銷售人員告訴記者，目前預約登記的客戶已經(jīng)超過4000批。然而，有人對此表示懷疑，“這可能是來看房的人數(shù)，而不是預約登記的客戶。”也有人質(zhì)疑這是銷售人員為了炒熱樓盤氣氛虛構的數(shù)據(jù)。

將原來的大戶型隔成小戶型后，每一套房的銷售總價大大降低，

這讓剛需客戶看到了上車的可能。記者查詢發(fā)現(xiàn)，該樓盤所在區(qū)域二手房掛牌價格普遍在5萬元/平方米，最高的佳兆業(yè)金翠園的掛牌價在8萬-10萬元/平方米，少數(shù)戶型掛牌價超過10萬元/平方米。

銷售人員表示，此次開售的價格不會低于周邊二手房的價格。但由于備案價格還未獲批通過，因此價格暫時未定。

此外，記者注意到，2013年4月，深圳住建局發(fā)布《深圳市2012年開工保障性安居工程項目匯總表》，其中德弘天下華府項目有50套公租房的配建指標，總建筑面積0.25萬平方米。

然而，本次推售宣傳的過程中，開發(fā)商對此只字不提。

貨值漲兩倍多

近10年過去，周邊二手房的價格已經(jīng)翻了幾番。

回顧該宗地的歷史，可謂一波三折。

公開資料顯示，德弘天下華府項目宗地號為H307-0038，此前歸屬于深圳市深寶實業(yè)股份有限公司(簡稱“深深寶”，000019.SZ)。1997年12月11日，深深寶與深圳基泰投資有限公司(以下簡稱“基泰”)簽訂了《合作興建深寶商業(yè)城合同書》及附件，以深深寶出地、基泰出資的方式合作開發(fā)深寶商業(yè)城。

后來因基泰未完成該項目報批工作，深深寶將該地塊收回。1999年12月26日，深深寶與茂業(yè)簽訂了《合作建房合同書》及《合作建房補充協(xié)議》，將該宗地的開發(fā)權益轉給茂業(yè)。補充協(xié)議約定，茂業(yè)需要向深深寶支付1.46億元的補償金和約0.34億元的地價款項。而有關建設成本和實際售房收入由茂業(yè)獨享。

2000年8月18日，深深寶、基泰與茂業(yè)三方簽訂了協(xié)議書，約定基泰與深深寶此前協(xié)議中的全部權利義務由茂業(yè)承接，包括此前基泰分期支付給深深寶的5000萬元。至此，茂業(yè)以2.3億元的成本獲得該宗地的開發(fā)建設權益，并獨享全部售房收入。

然而，直到2008年，該宗地才取得《建設工程規(guī)劃許可證》，2010年11月正式封頂。近10年過去，周邊二手房的價格已經(jīng)翻了幾番。

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，項目總建筑面積為265187.878平方米，住宅面積174935.455平方米，參照周邊二手房的最高價格，該樓盤此次開盤，可售貨值在140億元以上。

安居客數(shù)據(jù)顯示，2010年，羅湖區(qū)新房均價還在1.4萬-1.6萬元，即使按照當時豪宅的標準，該樓盤項目的可售貨值也不超過40億元，“雪藏”10年，貨值漲了兩倍有余。

在這近10年期間，該樓盤偶爾傳出將開盤入市的風聲。封頂后，開發(fā)商還多次修改規(guī)劃。公開資料顯示，2016年9月，項目調(diào)整變電站的位置。2019年6月25日，開發(fā)商申請調(diào)整項目宗地用地紅線范圍及經(jīng)濟技術指標，并將A、B、C棟建筑高度由161.5米改為162.6米，D、E棟建筑高度由167.8米改為168.9米，F(xiàn)、H棟建筑高度由164.65米改為165.75米，G棟建筑高度由164.05米改為165.15米。

然而，銷售人員信誓旦旦保證“本月一定開盤”后，截至目前，該項目仍未取得《商品房預售許可證》，今年是否能順利開盤尚不確定。上述負責人告訴記者，目前手續(xù)的辦理流程已經(jīng)接近尾聲，很快就能開盤。茂業(yè)另一工作人員向記者表示，“我們會在春節(jié)前開盤。”