或許是出于對過去一年表現(xiàn)的自信，與往年壓軸舉辦業(yè)績會不同，今年佳源國際成為最早一批發(fā)布2019年業(yè)績情況的內(nèi)地房企。

3月10日下午，佳源國際通過電話會議的形式召開了2019財(cái)年年度業(yè)績會。主席沈天晴，副主席、總裁張翼，副主席黃福清，執(zhí)行董事王建鋒，聯(lián)席公司秘書兼執(zhí)行董事卓曉楠，首席財(cái)務(wù)官張翔出席會議。

因?yàn)橐咔椋衲甏蠖嗥髽I(yè)都選擇在線上舉辦業(yè)績會，開場時(shí)主席沈天晴也不免寒暄道，“實(shí)際我很想跟大家見面。”

經(jīng)歷了股價(jià)暴跌、行業(yè)環(huán)境收緊的挑戰(zhàn)，沈天晴形容2019年為“刻骨銘心的一年”，但他仍對過去一年佳源國際的表現(xiàn)感到滿意。

2019年1月17日，佳源國際遭遇斷崖式受挫，盤中跌幅一度接近90%，股價(jià)從15港元跌至3港元，公司市值由300多億港元縮水至60多億港元。

“117”事件令這家年銷售200億的浙江小房企陷入前所未有的輿論漩渦。

隨后，大股東注入資產(chǎn)、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、與資本市場溝通，過去一年，佳源國際走上了“自救”的道路。

而現(xiàn)在，正是驗(yàn)收成果的時(shí)候。

自救一年

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年佳源國際合約銷售額達(dá)到288.6億元，同比增長42.1%，合約銷售面積240.5萬平米，同比增長36.8%。

期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)收入160.7億元人民幣，同比增長53.6%，核心凈利潤為23.4億元，同比增長60.2%，凈利潤24.6億元，同比增長32.05%。

對此，沈天晴用了“非凡”一詞形容2019年的業(yè)績，而從過往來看，這也是佳源國際取得的最好業(yè)績。

事實(shí)上，為拯救股價(jià)和輿情暴跌的上市平臺，2019年佳源國際最重要的動作之一就是大股東的資產(chǎn)注入。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2019年4月，佳源國際與大股東沈天晴訂立買賣協(xié)議，收購其持有的徽源投資控股有限公司全部已發(fā)行股本，后者持有位于安徽省多個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，總建面達(dá)397萬平米，而收購的總代價(jià)為41.55億元。

據(jù)張翼介紹，收購大股東資產(chǎn)加上招拍掛和其他收并購，2019年佳源國際土地支出98.2億元，新增土儲610萬平米，綜合土地成本在1608元每平米。

截至報(bào)告期末，佳源國際的總土儲約為1400萬平米，權(quán)益比78.3%，另外，2016-2019年，佳源國際土地儲備的年復(fù)合增長率27.9%。

值得一提的是，此次大股東資產(chǎn)注入的方式并沒有選擇現(xiàn)金交易，而是由上市平臺按發(fā)行價(jià)每股代價(jià)股份3.513港元向沈天晴或其代名人配發(fā)及發(fā)行1，377，959，475股代價(jià)股份。

換言之，佳源國際沒有花一分錢現(xiàn)金就獲得了近400萬平米的土儲，同時(shí)大股東沈天晴則進(jìn)一步加強(qiáng)了對上市平臺的控制。

至于是否會有更多的資產(chǎn)注入動作，張翼則并表示，“大股東會持續(xù)注資到上市公司，未來不排除會把私人公司大部分資產(chǎn)注入上市公司。”

為彌補(bǔ)暴跌在資本市場帶來的惡劣影響，除增厚資產(chǎn)，2019年佳源國際在降負(fù)債和修復(fù)評級上同樣做出不少努力。

張翼介紹，報(bào)告期內(nèi)公司一共發(fā)行三筆美元債，總額達(dá)到9億美元，且均為長期，將長期債務(wù)比例進(jìn)一步提升。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，佳源國際的借款總額為121.3億元，其中一年內(nèi)到期的短債為46.7億元，一年后償還債務(wù)約為74.6億元，短債比例約為38%。

與此同時(shí)，佳源國際凈負(fù)債比率則由2018年12月31日的約145%下降至2019年12月31日的約78%。

盡管凈負(fù)債率得到很好控制，但在張翼看來，凈負(fù)債率保持在100%左右是一個(gè)比較理想的水平，太高會有風(fēng)險(xiǎn)，太低則意味著公司的規(guī)模增速不足。

仍需注意的是，期內(nèi)佳源國際的融資成本由2018年的6.38%升至6.79%。此外觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體注意到，佳源國際2020年增發(fā)的幾筆美元債利率都高達(dá)13.75%。

對此，張翼解釋稱，發(fā)債利率較高主要是公司基于對恢復(fù)市場的表態(tài)，向支持公司的投資人給予一定溢價(jià)。

“較高的利率與我們的評級和規(guī)模是不符合的，在新的財(cái)政年度，會根據(jù)市場的情況，把我們債務(wù)的利率恢復(fù)到相應(yīng)的水平上來。”其進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)。

360億目標(biāo)、大灣區(qū)與物業(yè)上市

經(jīng)過2019年的調(diào)整，佳源國際將更多的目標(biāo)放在了2020年。

盡管目前在新冠疫情影響下，地產(chǎn)行業(yè)正處于寒冬中，但家底豐厚的沈天晴似乎信心不減，“2020年業(yè)績一定會好于2019年。”

對此，佳源國際提出的2020年目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)銷售360億元，較2019年增長25%。

值得一提的是，得益于佳源集團(tuán)的豐富資產(chǎn)，過去幾年佳源國際的業(yè)績一直保持較快增長。2015年到2019年，其銷售額復(fù)合增長率達(dá)到65.8%。

具體從布局來看，大本營長三角仍是佳源國際銷售貢獻(xiàn)的主要來源，其次則是大灣區(qū)。

“長三角是我們的主戰(zhàn)場，銷售額75%以上來自這一區(qū)域。2020年公司會在江蘇、安徽、上海繼續(xù)通過招拍掛，收并購或產(chǎn)業(yè)植入，獲取土地資源。”張翼介紹。

而對于去年注入的安徽資產(chǎn)，問答環(huán)節(jié)中鮮少說話的沈天晴還特別提到，今年安徽區(qū)域會提供近100億的銷售貢獻(xiàn)量，這是計(jì)劃中的概念。

對于另一個(gè)重點(diǎn)布局的大灣區(qū)，張翼則透露，今年一季度公司已經(jīng)在和一家房地產(chǎn)資產(chǎn)包接觸。

“大概有五個(gè)項(xiàng)目，產(chǎn)值約200億左右，已經(jīng)初步確定框架協(xié)議，相信這個(gè)區(qū)域在新的一年會有好的表現(xiàn)。”

據(jù)悉，在整體拿地預(yù)算上，佳源國際一直是保持合約銷售額的20%-40%之間，具體則根據(jù)土地市場的變化和內(nèi)部計(jì)劃的要求進(jìn)行安排。

值得一提的是，去年至今，港股掀起物業(yè)上市潮，佳源國際似乎也有意分得一杯羹。

張翼介紹，公司旗下物業(yè)平臺佳源服務(wù)目前在管積超過3700萬平米，管理項(xiàng)目超過180個(gè)。

其中，2019年1月，佳源國際完成收購創(chuàng)源控股有限公司的全部已發(fā)行股本，該公司正是為國內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)。

而在業(yè)績表現(xiàn)上，2017年-2019年，佳源服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)收入2.63億元、3.18億元和4.87億元。

顯然，無論是規(guī)模還是收入，佳源服務(wù)似乎都達(dá)到上市要求，上市目前來看只是時(shí)間的問題了。