3月4日，中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司(下稱“中國(guó)金茂”)發(fā)布了2020年2月未經(jīng)審核銷售數(shù)據(jù)，1-2月銷售合計(jì)130.09億元，同比下降28.9%，其中2月，中國(guó)金茂其附屬公司取得簽約銷售金額人民幣25.03億元，簽約銷售建筑面積約20.31萬(wàn)平方米，分別同比下降68.62%、47.51%。此外前兩個(gè)月的已認(rèn)購(gòu)未簽約的意向金額為64.27億元，較去年同期有所增加。

2月銷售下滑近7成 量?jī)r(jià)齊跌均價(jià)創(chuàng)近年新低

受新冠肺炎疫情影響，絕大多數(shù)地產(chǎn)公司的1月份銷售已經(jīng)有所下滑，2月份受到的影響更甚。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，40家主流房企銷售數(shù)據(jù)前兩個(gè)月累計(jì)同比下滑21%，其中2月單月下滑36%，環(huán)比1月下滑42%。具體來(lái)看，除去恒大以大規(guī)模75折優(yōu)惠吸引購(gòu)房者網(wǎng)上購(gòu)房錄得118%的同比增長(zhǎng)外，其余所有主流房企均同比大幅下滑，其中首創(chuàng)置業(yè)同比下滑達(dá)到83%，招商蛇口、中國(guó)金茂、中駿集團(tuán)、保利置業(yè)及建業(yè)地產(chǎn)等單月下滑也高達(dá)70%左右。

據(jù)公告，中國(guó)金茂1月、2月的銷售金額分別為105.13、25.03億元，較去年同期的增速分別為1.9%、-68.6%，銷售面積為57.68、20.31萬(wàn)平方米，增速分別為43.4%、-47.5%，今年前2個(gè)月的銷售比較低迷。尤其2月份受到疫情的影響更甚，環(huán)比1月的銷售額和面積分別下滑76.19%、64.79%。

值得注意的是，金茂1月份銷售額能勉強(qiáng)錄得同比正增長(zhǎng)，主要是銷售均價(jià)大幅下降的緣故，而2月份的價(jià)格較此前也有明顯下降，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。

中國(guó)金茂1月份銷售均價(jià)1.82萬(wàn)元/平方米，與去年同期2.57萬(wàn)元/平方米相比下滑近三成，這也是中國(guó)金茂近三年來(lái)最低銷售均價(jià)。2月，銷售均價(jià)再次下探至1.23萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下跌31.39%，較去年同期下跌40%，下跌幅度超過(guò)1月。盡管銷售均價(jià)大幅下降，但并未取得可觀的銷售結(jié)果，中國(guó)金茂在主要頭部房企中銷售下滑幅度處在前列。

完成全年2000億的業(yè)績(jī)存在挑戰(zhàn)

中國(guó)金茂管理層在其2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“達(dá)成1500億元目標(biāo)問(wèn)題不大，2020年目標(biāo)是沖刺2000億元。”2019年實(shí)現(xiàn)1608億元銷售額，剛剛完成銷售任務(wù)。而突發(fā)的疫情也為2020年2000億元的銷售目標(biāo)增添了更多的不確定性。

中國(guó)金茂以“精工品質(zhì)、綠色健康、智能科技”的高端定位和精品路線，推出金茂府、金茂悅、金茂墅三大產(chǎn)品線，引領(lǐng)中國(guó)高端住宅市場(chǎng)。中國(guó)金茂高舉高打的策略決定了公司往年較高的銷售均價(jià)以及利潤(rùn)率，往年公司的銷售均價(jià)均在20000元/平米之上，銷售毛利率也處在37%左右，銷售凈利潤(rùn)也達(dá)到20%左右。

不過(guò)值得注意的是，中國(guó)金茂自去年11月份以來(lái)，在并未受疫情影響的情況下，銷售均價(jià)已連續(xù)4個(gè)月在20000元以下，且今年1月份均價(jià)同比下滑近3成的情況下，并未帶來(lái)可觀的銷售業(yè)績(jī)，2月均價(jià)低至12323元/平方米，效果仍不明顯。預(yù)計(jì)疫情對(duì)于經(jīng)濟(jì)、居民可支配收入的影響也會(huì)間接影響全年房屋銷售，而不僅僅是1季度，盡管中國(guó)金茂往年1季度銷售額占比并不算高，但從目前降價(jià)促銷的結(jié)果來(lái)看，完成全年2000億的目標(biāo)存在較大挑戰(zhàn)。

銷售均價(jià)連續(xù)下降或拉低盈利能力

銷售均價(jià)下滑與金茂拿地策略變化、拿地均價(jià)下滑也存在一定的關(guān)系。

據(jù)公司2019年半年報(bào)，截至去年6月公司總土儲(chǔ)面積約7000萬(wàn)平米(一級(jí)及二級(jí)項(xiàng)目分別約4900萬(wàn)及2100萬(wàn)平方米)，扣除已售未結(jié)約1760億元，估計(jì)可售總貨值約8000億元，權(quán)益貨值約4000億元。公司當(dāng)前的土地儲(chǔ)備中，平均地價(jià)是超過(guò)2019年上半年拿地均價(jià)5300元/平方米的，2017年、2018年的土地成本分別達(dá)到10965、8124元/平米。

過(guò)去幾年，中國(guó)金茂逐步走入二三線城市，在南京、武漢、汕頭等地區(qū)不斷加倉(cāng)，加之不斷加大城市運(yùn)營(yíng)力度，拿地價(jià)格也隨之逐步下降。2019年上半年公司新增土地計(jì)容建面643萬(wàn)平方米，平均拿地成本下降至5300元/平方米，但相對(duì)于目前大幅下滑至12323元/平米的銷售均價(jià)來(lái)說(shuō)，此前幾年1萬(wàn)左右成本的土地項(xiàng)目盈利能力或?qū)⒈幌魅酢?/p>

盡管中國(guó)金茂多年來(lái)憑借著拿地優(yōu)勢(shì)取得了不錯(cuò)的利潤(rùn)率，但由于整體杠桿率不高，2019年中公司的凈負(fù)債率為67%，資產(chǎn)負(fù)債率為74%，導(dǎo)致公司的加權(quán)ROE僅為15%。與其他頭部地產(chǎn)公司，諸如萬(wàn)科、融創(chuàng)、碧桂園、恒大等20%-40%的ROE存在較大差距。

而隨著銷售價(jià)格逐漸走低，這將直接影響中國(guó)金茂核心盈利邏輯，走低的均價(jià)或?qū)⑦M(jìn)一步拉低公司的ROE。

值得注意的是，中國(guó)金茂以降低利潤(rùn)率的代價(jià)大力銷售，或也有資金流方面的因素。2019年中期，公司的有息負(fù)債為888.14億元，其中一年內(nèi)到期的為256.78億元，而賬上的現(xiàn)金及等價(jià)物僅為223.78億元，不足以覆蓋短期債務(wù)。