有著“全港乃至全球罕有優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)”的九龍倉置業(yè)(01997.HK)，過去一年的業(yè)績遭遇重創(chuàng)。

3月5日，九龍倉置業(yè)公布的2019年業(yè)績顯示，2019年集團(tuán)收入160.43億港元，同比下降3%；基礎(chǔ)凈盈利97.71億港元，同比減少3%；股東應(yīng)占盈利39.28億港元，同比大跌78%；營業(yè)盈利127.11億港元，同比去年持平。

盡管整體業(yè)績表現(xiàn)仍算平穩(wěn)，但報(bào)告坦言，主要是受到上半年良好的盈利和銷售業(yè)績覆蓋。另外，從分解業(yè)務(wù)來看，即便是占據(jù)了香港黃金地段的商業(yè)、酒店、投資物業(yè)，也遭受了不同程度的打擊。

報(bào)告稱，集團(tuán)第三、四季度營業(yè)額分成租金降幅分別大跌49%和78%，呈斷崖式下跌。

在2018年創(chuàng)下最好業(yè)績的海港城，遭遇了經(jīng)營最慘淡的一年，商戶零售額下降23%。其中，去年第四季度海港城商場租金收入下跌12%，全年總收入115.77億港元，盈利94.47億港元，同比均下降2%。

時代廣場所處的銅鑼灣，同樣是去年受影響最大的區(qū)域之一。報(bào)告顯示，商場部分租戶全年銷售額下降19%，收入22.2億港元，同比減少4%;盈利17.74億港元，同比減少3%。整體收入27.61億元，同比下降3%;盈利24.23億港元，同比減少2%。

同樣，位于九龍東的荷里活廣場收入和盈利均有3%的下跌，收入5.52億港元，盈利4.15億港元。

報(bào)告稱，2019年商場收入74.52億港元，盈利66.15億港元，同比降幅均為1%。租戶銷售額全年降幅則達(dá)到23%。

和商業(yè)市場類似，九龍倉置業(yè)旗下的三家酒店業(yè)務(wù)也受到沉重打擊。去年全年酒店及會所總收入下跌22%至11.56億港元，盈利則減少47%至2.5億港元，全年整體入住率為81%，而2018年酒店的整日入住率則在92.6%。

業(yè)績報(bào)告指出，自去年年中開始，訪港旅游人數(shù)、本地消費(fèi)大跌，是造成上述經(jīng)營業(yè)績下降的主要因素。特別是如時代廣場、海港城等位于核心地段的商業(yè)，人流量和銷售額受影響有嚴(yán)重。

相對而言，寫字樓收入表現(xiàn)較商業(yè)、酒店的嚴(yán)重疲軟情況來看，情況稍好，海港城、時代廣場及中環(huán)組合帶來的寫字樓租金仍帶來平穩(wěn)及上升的表現(xiàn)，報(bào)告也表示，寫字樓租金的增幅，實(shí)際上稍微減輕了租金下跌對于全年業(yè)績的影響。

然而，反應(yīng)相對滯后的寫字樓租金，則會在2020年表現(xiàn)出市場態(tài)度。報(bào)告中也表示，由于營商環(huán)境不明朗，寫字樓租賃活動放緩，市面上空置單位增加，削弱了市場對于部分區(qū)域內(nèi)寫字樓的需求。

更令人擔(dān)憂的是，報(bào)告指出，疫情爆發(fā)令零售需求大減，目前難以預(yù)測疫情對經(jīng)濟(jì)和社會復(fù)蘇造成的損害，但零售和酒店也預(yù)計(jì)將受到拖累。同時由于今年經(jīng)濟(jì)放緩，寫字樓的出租率和租金水平也將受到更大壓力。

九龍倉置業(yè)主席吳天海在網(wǎng)上業(yè)績會也表達(dá)出，短期內(nèi)香港商業(yè)市場遭遇的極大壓力。

他表示，根據(jù)旗下酒店表現(xiàn)推算出香港整體五星級酒店今年2月的經(jīng)營表現(xiàn)，入住率將低于10%，總收入很可能只有2019年同期的5%。同時，疫情使得整體經(jīng)濟(jì)活力放緩，預(yù)計(jì)明年旗下寫字樓空置率將會上升。

需要注意的是，除了旗下寫字樓空置率有可能上升之外，九龍倉置業(yè)的商場租賃業(yè)面臨挑戰(zhàn)。早前有消息稱，由于去年遭遇人流量和銷售情況下滑，并且九龍倉無意下調(diào)租金，LV計(jì)劃關(guān)閉位于時代廣場的店鋪。

這成為去年社會事件波及以來，首個考慮在香港撤店的奢侈品牌。如果最終成行，對于九龍倉置業(yè)的租賃和合作商都勢必造成影響。

九龍倉置業(yè)發(fā)布業(yè)績后，摩根士丹利和摩根大通發(fā)布的研究報(bào)告，均對九龍倉發(fā)布了維持“減持“的評級。摩根士丹利認(rèn)為，其盈利和派息低于市場預(yù)期，并預(yù)計(jì)今年表現(xiàn)將會更差。

九龍倉置業(yè)的業(yè)績下滑，只是反映出香港商業(yè)市場受到重創(chuàng)的冰山一角。

美聯(lián)工商鋪統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，尖沙咀、銅鑼灣、中環(huán)及旺角四大核心購物區(qū)的空鋪數(shù)量達(dá)到689間，較去年9月的482間空鋪數(shù)量上升43%，空置率達(dá)到9.2%，為2015年有統(tǒng)計(jì)以來的新高。其中銅鑼灣空置率高達(dá)12.2%，為空置率最高地區(qū)。

美聯(lián)工商鋪行政總裁黃漢成指出，疫情對于鋪市的影響，預(yù)計(jì)要到第三季度才能全面反映。但報(bào)告認(rèn)為第三季度空置率有可能還將繼續(xù)攀升至12.5%。

香港政府統(tǒng)計(jì)處3月2日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月，零售業(yè)總銷貨價(jià)值的臨時估計(jì)為378億元，同比下降21.4%，扣除期間價(jià)格變動后，同比降幅為23%。按零售商主要類別的銷貨價(jià)值臨時估計(jì)來看，珠寶首飾、名表及名貴禮物銷貨價(jià)值下跌41.6%，藥物及化妝品等降幅32.3%，影響最小的食品、酒類及煙草銷貨價(jià)值跌幅也達(dá)到6.8%。

今年2月末，香港特區(qū)財(cái)政司司長稱茂波在發(fā)表新《財(cái)政預(yù)算案》層提到，受到社會事件影響，以及今年初的肺炎疫情影響，香港現(xiàn)時經(jīng)濟(jì)非常差，已進(jìn)入寒冬。站在市場反映最前沿的香港商業(yè)地產(chǎn)商們，已最先感受到寒意。