主要觀點：

事件

公司發(fā)布 2020 年第三季度報告：前三季度，實現(xiàn)營業(yè)收入 477.26 億元，同比增長 10.47%;實現(xiàn)歸母凈利潤 44.37 億元，同比增長 11.46%;實現(xiàn)基本每股收益 0.83 元。

業(yè)績穩(wěn)步增長，結轉毛利率下行致單季波動

前三季度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入 477.26 億元、歸母凈利潤 44.37 億元，同比分別增長 10.47%和 11.46%。報告期內，合作開發(fā)的項目陸續(xù)結轉，投資收益達 7.4 億元。隨著費用管控能力的進一步提升，報告期內公司銷售管理費用率(銷售金額口徑)降至 2.50%，較去年同期下降 0.58 個百分點。公司三季度單季營收及歸母凈利潤增速出現(xiàn)大幅波動的原因在于單季毛利率降至 23.83%，較去年同期下降 5.95 個百分點。毛利率下行主要源于 2017 年高地價項目陸續(xù)進入結轉階段。2018、2019 地價售價比有所下行，未來毛利率修復可期。截至 2020Q3 末，公司預收賬款約 1539 億元，覆蓋 2019 年房地產業(yè)務營收約 2.4 倍，未來業(yè)績釋放可期。

銷售高增，Q3 單季增速提升;拿地積極、杠桿可控

報告期內，公司實現(xiàn)銷售金額 1473 億元，同比增長 17%;銷售面積 1421萬平米，同比增長 14%，位列克而瑞銷售排行榜(全口徑金額)第 16 位。隨著疫情影響逐漸淡化，公司銷售持續(xù)修復。分季度來看，2020Q3 單季銷售金額同比達 37%(2020Q2 單季同比為 17%)。報告期內，公司拿地積極，土地購置金額 740 億元，同比增長 21%;拿地面積 1995 萬方，同比下降 18%;拿地金額占同期銷售金額的 50%左右，較去年同期提升 1.0個百分點。截至報告期末，公司凈負債率 112%，較去年末下降 8 個百分點;貨幣資金約 323 億元，現(xiàn)金覆蓋短債約 1.02 倍;剔除預收賬款后的資產負債率約為 72.7%，較去年末下降 2.1 個百分點。

“四位一體”協(xié)同發(fā)展，物業(yè)板塊上市在即

公司在夯實主業(yè)的同時，業(yè)務布局多維延伸。金科智慧服務：截至 2020年 6 月 30 日，物業(yè)板塊合同建筑面積約 2.56 億平方米，在管面積約 1.30 億平方米，集團輸送與外部拓展并行，規(guī)模穩(wěn)步提升。金科智慧服務通過上市聆訊，預計物業(yè)板塊上市有望增厚集團整體市值，帶動估值修復。金科產業(yè)：圍繞智能制造、數(shù)字科技、健康科技、智慧建造等產業(yè)方向，構建產業(yè)綜合運營服務體系，推動區(qū)域產業(yè)結構升級。金科新能源：截至 2019 年末，景峽、煙墩風電場全部實現(xiàn)并網發(fā)電，總裝機容量達到 40 萬千瓦，兩個風電場全年上網電量共計 103,076 萬千瓦時。

投資建議

公司 2018 年銷售金額突破千億關口，2019 年以 1860 億元延續(xù)逆勢高增。2016 年拿地態(tài)度轉向積極后，土儲規(guī)模穩(wěn)步提升，跨區(qū)域布局持續(xù)推進。公司陸續(xù)實施“股權激勵+跟投機制+員工持股”的綜合激勵機制，調動員工積極性，增強企業(yè)凝聚力、向心力，不斷為公司精進賦能。通過強化銷售回款及拓寬融資渠道優(yōu)化負債結構實現(xiàn)杠桿可控，有望由融資催化規(guī)模提升向內源支撐持續(xù)發(fā)展轉變?？犊旨t、高股息率或成企業(yè)價值投資另一亮點。物業(yè)板塊上市穩(wěn)步推進，釋放獨立經營能力的同時，有望增厚集團整體市值帶動估值修復。我們預計公司 2020-2022 年 EPS 分別為 1.27、1.62、1.95 元/股，相對當前股價 PE 為 6.1、4.8、4.0 倍，維持“增持”評級。

風險提示

銷量不及預期，行業(yè)調控政策趨嚴，資金面超預期收緊等 。