“過去5年，其實(shí)是房地產(chǎn)的‘白金年代’?！币拙悠髽I(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱并不認(rèn)同過去那些房地產(chǎn)白銀、青銅時(shí)代論調(diào)。

“今年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模，全國新房、二手房交易規(guī)模，都創(chuàng)下歷史新高?！痹?1日舉行的“2022丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)上，丁祖昱公布了一組最新數(shù)據(jù)——即將翻篇的2021年，全年全國商品房銷售面積達(dá)到18.3億平方米，銷售額達(dá)到18.7萬億，雙雙創(chuàng)下新紀(jì)錄。

從2017年至今，全國新建商品房銷售規(guī)模，每年都以一萬多億的增幅再上新臺(tái)階，一路從13.3萬億漲至目前的18.7萬億。

“因此過去5年，確實(shí)是很好的時(shí)代?！比ツ昴晡?，丁祖昱曾預(yù)測(cè)2021年是房地產(chǎn)的“無增長時(shí)代”，即17萬億已經(jīng)是房地產(chǎn)規(guī)模的天花板，所以，今年總量上的突破出乎意料。

回望這一年，對(duì)全年規(guī)模預(yù)言更準(zhǔn)確的是融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌，他在2021年4月業(yè)績會(huì)上就預(yù)測(cè)，全年商品房銷售將突破18萬億，未來會(huì)突破20萬億。

盡管行業(yè)規(guī)模再創(chuàng)新高，但今年對(duì)于房企而言，卻是艱難而最具危機(jī)感的一年，尤其下半年以來，銷售額逐月下行，行業(yè)流動(dòng)性普遍趨緊，一些高杠桿房企甚至罕見地發(fā)生了債務(wù)違約。與此同時(shí)，上下游供應(yīng)鏈亦飽受拖累。

問題到底出在哪里？

今年房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)明顯的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，上半年累計(jì)操盤金額同比上漲37%，下半年房企銷售、融資急劇下滑，成交金額腰斬，操盤金額同比降了近三成，融資總額降了近四成。上半年房企積極搶地，在高能級(jí)城市蜂擁而入，前30強(qiáng)房企拿了全國54%的地塊；而下半年土地市場(chǎng)一片蕭條，“國家隊(duì)”和地方國企無奈托底。

這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，與行業(yè)自身發(fā)展階段不無關(guān)系，連續(xù)幾年的高增長透支了消費(fèi)力，與此同時(shí)，層層加碼的宏觀調(diào)控也在一定程度上改變了市場(chǎng)預(yù)期。

丁祖昱認(rèn)為，調(diào)控政策實(shí)際上是及時(shí)也是必要的，過去五年，開發(fā)商的融資、銷售、投資規(guī)模都迅速擴(kuò)張，帶來了一系列嚴(yán)重問題?！氨举|(zhì)上，是房地產(chǎn)過度金融化帶來了今天的危機(jī)?！?/p>

這五年的房地產(chǎn)金融化，帶來了房價(jià)的透支、需求的透支、支付力的透支和供應(yīng)的透支。

“近5年來成交的商品房銷售額，達(dá)到過去20年的56%。而且，20年來房價(jià)只漲不跌，房價(jià)收入比攀升至8.9年，房價(jià)5年復(fù)合增長率達(dá)到7%?！倍∽骊耪f道。

而支付力透支則表現(xiàn)在按揭余額超過38萬億，居民杠桿率飆升。從2015年到2020年，全國住戶貸款占總貸款余額從29%升至57%，居民杠桿率從40%增長至62%，居民杠桿率超過200%的城市達(dá)到20個(gè)，其中蘭州、西寧、貴陽、太原等城市居民杠桿率達(dá)到了400%上下。

供應(yīng)透支方面，70城廣義庫存已達(dá)10億平方米，新房入住率低。廣西防城港的廣義庫存需要消化17.5年，廣東肇慶的庫存需要11.9年才能完全消化，廣東梅州、吉林長春則需要9年才能消化目前的庫存。

其實(shí)早在2021年3月，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清就曾表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大灰犀牛。丁祖昱所舉出的一系列數(shù)據(jù)印證了這一點(diǎn)。

丁祖昱為接下來的一年下的定語是“告別白金時(shí)代”。因?yàn)槎鄶?shù)房企過去對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了錯(cuò)誤判斷，在銷售規(guī)模大擴(kuò)張的同時(shí)，大舉借債，帶來了目前的流動(dòng)性危機(jī)，未來，必然會(huì)對(duì)過去高杠桿擴(kuò)張模式糾偏。

丁祖昱表示，過去5年間，房企表內(nèi)負(fù)債表外化，資產(chǎn)負(fù)債表做成了“負(fù)債表”，“永續(xù)債”不永續(xù)，CFO不能及時(shí)提醒風(fēng)險(xiǎn)，不控制風(fēng)險(xiǎn)。“我們做了一個(gè)模型，其中40家典型房企表內(nèi)有息負(fù)債總額3.83萬億，表外有息負(fù)債總額也是3.84萬億，竟然達(dá)到了1比1?！?/p>

但他總結(jié)稱，房地產(chǎn)仍將是壓艙室和支柱產(chǎn)業(yè)，從業(yè)者不用太過于擔(dān)心，“每年的成交金額還是在15萬億左右，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模還是很大的”。他認(rèn)為接下來房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，兼顧民生保障，房企應(yīng)進(jìn)行戰(zhàn)略收縮，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，向制造業(yè)學(xué)習(xí)，并且應(yīng)該善待供應(yīng)商。

（文章來源：第一財(cái)經(jīng)）