2021年12月10日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)。會(huì)議表示，交易商協(xié)會(huì)將支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于并購(gòu)項(xiàng)目或已售在建項(xiàng)目。

地產(chǎn)債務(wù)集中到期

多數(shù)房企已“囊中羞澀”

自2019年開(kāi)始，房地產(chǎn)“債務(wù)集中到期”似乎成為了很火熱的詞匯，過(guò)去高歌猛進(jìn)、大舉擴(kuò)張的房企一批批倒在了“黎明之前”。

曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的地產(chǎn)龍頭頻頻被爆債務(wù)逾期，投資者已經(jīng)見(jiàn)怪不怪。很多長(zhǎng)期在地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)榜單中占據(jù)一席的房企，也已經(jīng)淡出人們視線。

剩下的“幸存者”雖熬過(guò)了前幾輪債務(wù)清償，日子過(guò)的也并不滋潤(rùn)，如今“地主家也沒(méi)有余糧了”。

可怕之處在于，熬過(guò)了2021年，債務(wù)集中清償期卻遠(yuǎn)未結(jié)束。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2018-2023年，房企到期債務(wù)規(guī)模如圖所示：

圖片來(lái)源：貝殼研究院

數(shù)據(jù)顯示，2021年債務(wù)到期規(guī)模達(dá)到了峰值12822億元，這也就可以理解，為何如此多的龍頭房企都沒(méi)能在2021年“全身而退”。

然而，2022年和2023年房企的到期債務(wù)規(guī)模仍然高達(dá)8951億元和8348億元，甚至超過(guò)了2019年和2020年的到期規(guī)模。

眼下階段，無(wú)論龍頭房企還是中小房企基本都是“囊中羞澀”，多地樓市遇冷去化堪憂，新增融資又受阻滯，即使加上交易商協(xié)會(huì)的支持，但重點(diǎn)在于“符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)”又該如何定義？那些一只腳已經(jīng)踏入“深淵”的房企是否抓的住這棵“救命稻草”？凡此種種，都給地產(chǎn)企業(yè)的前路蒙上了一層陰霾。

最了解企業(yè)資金狀況的必然是企業(yè)自己，其實(shí)很多房企深知資金缺口太大，已無(wú)法通過(guò)外部融資渠道獲得大額新增貸款實(shí)現(xiàn)自救，只能放棄掙扎，開(kāi)始尋求更加行之有效的方法：引入戰(zhàn)略投資者或變賣(mài)資產(chǎn)回血。

地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)迎來(lái)繁榮

債務(wù)融資工具提供關(guān)鍵支持

有人愿賣(mài)，卻不一定有人愿買(mǎi)。

即使最近各大會(huì)議頻提“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展”，甚至多個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布“限跌令”，都為房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性發(fā)展定下了政策基調(diào)。但長(zhǎng)期以來(lái)建立的悲觀預(yù)期并非一朝一夕就可扭轉(zhuǎn)，很多入局者更愿意持觀望態(tài)度，即使是目前資金充裕、毫無(wú)償債壓力的房企，也謹(jǐn)小慎微、一心求穩(wěn)，不敢以自有資金進(jìn)行大額收購(gòu)。

2017-2020年及2021年截至12月17日，我國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)“進(jìn)行中”及“已完成”的并購(gòu)交易數(shù)量如表所示：

自2019年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)多數(shù)房企自顧不暇，收購(gòu)意愿大幅降低，因此并購(gòu)數(shù)量和并購(gòu)金額均有所下降。2021年這兩項(xiàng)指標(biāo)更是同時(shí)達(dá)到了最低水平，如今距年末已不足半月，僅發(fā)生了216起并購(gòu)，金額合計(jì)1247.49億元，不足2017年并購(gòu)金額的四分之一；平均每起并購(gòu)金額也僅僅5.78億元，不足2017年平均并購(gòu)金額的一半。

如此，折射出多數(shù)房企現(xiàn)金流都已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘，即使有收購(gòu)之心，也無(wú)收購(gòu)之力。因而，債務(wù)融資工具的支持就顯得尤為重要，給有意愿的收購(gòu)方提供充足的資金，他們就可以更加全面客觀地分析收購(gòu)的必要性，做出更加理性的判斷。

另一方面，考慮到已經(jīng)爆出債務(wù)問(wèn)題的老牌龍頭房企也可能作為被收購(gòu)方參與其中，甚至將會(huì)出現(xiàn)史無(wú)前例的巨額并購(gòu)案件。在優(yōu)質(zhì)標(biāo)的爭(zhēng)奪中，即使是自身實(shí)力偏弱的房企，也獲得了與強(qiáng)者一較高下的入場(chǎng)券，“蛇吞象”的情況難保不會(huì)發(fā)生。

除這些以地產(chǎn)為主業(yè)的老牌房企外，隨著地產(chǎn)利潤(rùn)的大幅下降，非房企業(yè)也正處于剝離地產(chǎn)板塊的集中爆發(fā)期，更加推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)整合旺季。

未來(lái)幾年，無(wú)論并購(gòu)數(shù)量、并購(gòu)金額、并購(gòu)規(guī)模，都會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈。最終得以存活的龍頭房企市場(chǎng)份額將大幅提升，自身實(shí)力也將進(jìn)一步增強(qiáng)。

央企或成收購(gòu)主力

地產(chǎn)行業(yè)格局悄然變化

在本輪的地產(chǎn)下滑周期中，大多數(shù)房企都采取了收縮戰(zhàn)略。但是相對(duì)于民企地產(chǎn)而言，央企地產(chǎn)由于前期經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、資金壓力較小，收縮幅度自然也相對(duì)有限。

2021年多輪集中供地遇冷，由來(lái)已久的“金九銀十”一去不返，成為無(wú)數(shù)地產(chǎn)從業(yè)者談?wù)摰脑掝}。同樣熱度爆棚的還有相伴而生的一個(gè)話題，當(dāng)民企地產(chǎn)紛紛收起羽翼，央企地產(chǎn)就成為了各輪拍賣(mài)中的拿地主力軍。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-10月房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額排行榜中，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展(600048.SH)、華潤(rùn)置地(1109.HK)、招商蛇口(001979.SZ)和中國(guó)鐵建(601186.SH)分別以1083億元、1082億元、877億元、703億元和577億元躋身前十，僅央企地產(chǎn)就在前十席位中獨(dú)占半數(shù)。相比之下，2018-2020年，都只有保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)三家央企在拿地金額排名中位列前十。

除此之外，中國(guó)金茂(0817.HK)、華僑城A(000069.SZ)等多家央企的拿地金額同樣名列前茅，可見(jiàn)我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的分布格局已經(jīng)在悄然發(fā)生變化。

拿地尚且謹(jǐn)慎，大額收購(gòu)更考驗(yàn)決策者的膽量。如此看來(lái)，在我們即將跨入的房企并購(gòu)時(shí)代，可能同樣會(huì)由央企地產(chǎn)公司發(fā)揮主導(dǎo)作用，央企與民企聯(lián)合收購(gòu)或許也會(huì)漸成潮流。

經(jīng)歷過(guò)這場(chǎng)浩浩蕩蕩的行業(yè)更迭后，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局將會(huì)煥然一新。曾經(jīng)的“黃金二十年”終究已經(jīng)過(guò)去，熬過(guò)這個(gè)寒冬，下一個(gè)“黃金時(shí)代”還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

（文章來(lái)源：英才雜志）