在貨幣大環(huán)境持續(xù)兩年寬松的帶動(dòng)下，全球絕大多數(shù)主要經(jīng)濟(jì)體樓市今年都經(jīng)歷了最新一輪上漲，多數(shù)國(guó)家甚至出現(xiàn)了多年未見(jiàn)的兩位數(shù)百分比拉升，進(jìn)一步刺激了買家的熱情。

持續(xù)走高的居住成本也開(kāi)始引發(fā)更多國(guó)家警覺(jué)，隨著越來(lái)越多政要將房產(chǎn)價(jià)格漲速過(guò)快視為重大風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)控政策也隨之密集出臺(tái)。對(duì)于許多國(guó)家而言，2022年將是檢驗(yàn)這些調(diào)控政策成效的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)。

火熱的2021樓市：發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體多數(shù)交出兩位數(shù)漲幅

知名房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)萊坊(Knight Frank)近期公布了截至今年三季度末的全球住宅房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，雖然經(jīng)濟(jì)體間漲速各有參差，但累計(jì)漲幅仍處在不斷擴(kuò)大的狀態(tài)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，報(bào)告期末全球56個(gè)國(guó)家和地區(qū)住宅房?jī)r(jià)平均年化漲幅達(dá)到9.4%，超過(guò)96%的市場(chǎng)處于上漲狀態(tài)，僅有馬來(lái)西亞和摩洛哥同比跌價(jià)。

(全球國(guó)家/地區(qū)房?jī)r(jià)同比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，來(lái)源：Knight Frank)

從單個(gè)市場(chǎng)層面來(lái)看，韓國(guó)是全球唯一一個(gè)名義價(jià)格漲幅和(通脹調(diào)整后)實(shí)際漲幅均超20%的國(guó)家，其中實(shí)際漲幅以23.9%問(wèn)鼎全球。而土耳其則以35.5%的名義漲幅獨(dú)自領(lǐng)跑，在超過(guò)20%的通脹以及埃爾多安獨(dú)特的貨幣政策取向背景下，該國(guó)房產(chǎn)價(jià)格大幅跳升。

(全球漲幅前20大市場(chǎng)，來(lái)源：Knight Frank)

從更實(shí)際的數(shù)字來(lái)看，根據(jù)韓國(guó)國(guó)民銀行統(tǒng)計(jì)，今年六月首爾平均公寓的出售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到11億韓元(約合588萬(wàn)人民幣)。作為對(duì)比，首爾2017年5月時(shí)的公寓平均價(jià)格為6.07億韓元。眼下韓國(guó)房?jī)r(jià)收入比值直線逼近20，也創(chuàng)下該國(guó)有這項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)的歷史新高。

這一跡象也早有征兆，據(jù)韓聯(lián)社上周援引韓國(guó)統(tǒng)計(jì)廳報(bào)道稱，該國(guó)在2020年總共新注冊(cè)106萬(wàn)企業(yè)，其中28.9%的新設(shè)立公司都投身火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

除了韓國(guó)、土耳其等“典型案例”外，諸如美國(guó)、加拿大、新西蘭和歐盟諸國(guó)也在全球房?jī)r(jià)漲幅榜名列前茅。正如財(cái)聯(lián)社今年多次報(bào)道中提及的那樣，這些市場(chǎng)的上漲主要來(lái)源于一些普遍性原因：低利率環(huán)境、疫情激發(fā)置換需求、原材料通脹增加房屋建設(shè)和翻新成本等，甚至股票大漲引發(fā)居民財(cái)富膨脹也能被視為對(duì)樓市的利好。

令全球經(jīng)濟(jì)多少有些不安的是，在2020年房?jī)r(jià)快速上漲后，多國(guó)政府今年已經(jīng)著手推出調(diào)控政策，但依然壓不住火熱的2021樓市。

矛盾愈發(fā)尖銳，各國(guó)政府密集出臺(tái)調(diào)控政策

早在今年三月，新西蘭總理阿德恩就宣布了一攬子房地產(chǎn)政策，包括向首次購(gòu)房者提供更多的政府補(bǔ)貼和稅收抵免，同時(shí)將連續(xù)持有房產(chǎn)以稅收優(yōu)惠的門檻從5年提高至10年，以及取消購(gòu)房者利用利息支出抵消租賃收入的納稅優(yōu)惠政策。在這項(xiàng)調(diào)控政策出臺(tái)六個(gè)月以后，新西蘭仍然以年化21.9%的房?jī)r(jià)漲幅高居全球第三。

而在韓國(guó)，“越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲”的問(wèn)題也格外突出。歷經(jīng)多輪“史上最嚴(yán)調(diào)控”后，今年韓國(guó)房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)超過(guò)了2001和2006年的兩次炒房高峰。上任之初就向房地產(chǎn)投機(jī)者“宣戰(zhàn)”的總統(tǒng)文在寅，在今年新年講話以及11月末公開(kāi)電視對(duì)話場(chǎng)合也不得不為房地產(chǎn)政策失敗公開(kāi)道歉，并表示房?jī)r(jià)問(wèn)題是他任內(nèi)最大遺憾。

遺憾歸遺憾，真正的風(fēng)險(xiǎn)在于加息周期里房地產(chǎn)負(fù)債成本提升帶來(lái)的沖擊。韓國(guó)央行上周加息25個(gè)基點(diǎn)至1%，這一決議也要早于美聯(lián)儲(chǔ)“明年三次加息”的鷹派表態(tài)，而市場(chǎng)普遍預(yù)期韓國(guó)央行下一次加息就在明年一月。

雖然加息本身只對(duì)浮動(dòng)利率貸款用戶產(chǎn)生影響，但也會(huì)勸退一部分采用固定利率按揭的購(gòu)房者。

根據(jù)美國(guó)在線貸款網(wǎng)站LendingTree進(jìn)行的測(cè)算，目前美國(guó)三十年期固定利率按揭利率為3.24%，按照加息步伐明年底可能會(huì)觸及4%。這意味著一筆30萬(wàn)美元的30年期貸款，每個(gè)月的按揭費(fèi)用將從1297美元漲至1432美元，整個(gè)還款周期將多支付4.86萬(wàn)美元。

(美國(guó)三十年期固定按揭利率，來(lái)源：圣路易斯聯(lián)儲(chǔ))

此外，過(guò)去兩年飆漲的房?jī)r(jià)也給經(jīng)濟(jì)學(xué)家提供了極好的研究樣本。悉尼大學(xué)研究團(tuán)隊(duì)近期在《房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》期刊上公布的論文顯示，澳大利亞飆漲的房?jī)r(jià)對(duì)租房家庭生育小孩的計(jì)劃產(chǎn)生了負(fù)面影響，但與之相反的是，持有房產(chǎn)的家庭每當(dāng)房?jī)r(jià)上漲10萬(wàn)澳元時(shí)生小孩的概率隨之提高18%。

悉尼大學(xué)表示這是澳大利亞首個(gè)將生育率與房?jī)r(jià)掛鉤的研究，但結(jié)果本身與美國(guó)、英國(guó)、加拿大的同類研究相近。房?jī)r(jià)帶來(lái)的“蹺蹺板”效應(yīng)也為政策制定者帶來(lái)了額外的挑戰(zhàn)。

對(duì)于多國(guó)政府而言，房地產(chǎn)不僅是一個(gè)重要的民生經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是重要的政治議題。被譽(yù)為“房住不炒”典范的德國(guó)，2021年同樣出現(xiàn)數(shù)十年未見(jiàn)的房?jī)r(jià)漲幅，但針對(duì)房?jī)r(jià)(房租)的爭(zhēng)論早在疫情爆發(fā)前就已經(jīng)成為熱門話題。

在與德國(guó)大選同步舉行的柏林公投中，超過(guò)半數(shù)人支持政府強(qiáng)制征收大地產(chǎn)租賃商的房產(chǎn)。這一結(jié)果主要反映民眾對(duì)于住房成本的不滿，但由于不具備強(qiáng)制力且在法理層面上(征收私人財(cái)產(chǎn))具有爭(zhēng)議性，最終落地的難度頗大。

至于德國(guó)房?jī)r(jià)的未來(lái)趨勢(shì)，剛剛上臺(tái)的新聯(lián)合政府在執(zhí)政大綱中也有所暗示：努力每年提供40萬(wàn)套新房(抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng))，修改法律將熱門地區(qū)三年累計(jì)房租漲幅上限從15%降至11%。

同樣面臨房?jī)r(jià)高企問(wèn)題的加拿大則把“外國(guó)購(gòu)房者”作為調(diào)控的主要目標(biāo)。12月中旬，剛剛完成連任的總理特魯多向住房部長(zhǎng)Ahmed Hussen發(fā)布授權(quán)令，明確指示該部門制定“禁止外國(guó)人在加拿大購(gòu)買非休閑用房產(chǎn)”的臨時(shí)禁令，并對(duì)持有房產(chǎn)低于12個(gè)月轉(zhuǎn)手征收“炒房稅”。

(來(lái)源：加拿大政府)

可以預(yù)見(jiàn)，2022年我們能見(jiàn)到越來(lái)越多的國(guó)家加入調(diào)控大軍。最新的案例是新加坡財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展部和金管局上周三深夜聯(lián)合發(fā)文，宣布立即上調(diào)額外買家印花稅(ABSD)利率并收緊總債務(wù)償還率門檻。

2022展望：房?jī)r(jià)漲速可能趨緩，主流市場(chǎng)難見(jiàn)拐點(diǎn)

在萊坊調(diào)研的56個(gè)國(guó)家和地區(qū)中，有18個(gè)市場(chǎng)在今年三季度漲速較二季度放緩，其中也包括美國(guó)和英國(guó)這兩個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家“加息先鋒”。貨幣政策的轉(zhuǎn)向、地產(chǎn)稅的立法議程和房?jī)r(jià)本身處于高位都是拖住房?jī)r(jià)上漲腳步的原因。

這一數(shù)據(jù)也符合路透社近期對(duì)百余名名房地產(chǎn)專家進(jìn)行的前瞻調(diào)查，顯示四分之三的受訪者認(rèn)為自己研究的市場(chǎng)將在2022年繼續(xù)面臨高房?jī)r(jià)問(wèn)題。

(來(lái)源：路透社)

該調(diào)查也顯示，雖然美國(guó)、英國(guó)、澳洲、加拿大和迪拜的房?jī)r(jià)今年實(shí)際漲幅較這些專家年初的預(yù)測(cè)翻倍，但在上百名專家中只有一個(gè)人預(yù)測(cè)這些市場(chǎng)將會(huì)在明年出現(xiàn)回調(diào)。

前些日子因?yàn)椤癆I炒房”巨虧的美國(guó)在線地產(chǎn)平臺(tái)Zillow在最新的研究報(bào)告中也將美國(guó)明年房?jī)r(jià)漲幅預(yù)期給到11%。從積極的角度來(lái)看，這個(gè)預(yù)測(cè)帶來(lái)了兩個(gè)好消息，一方面是該報(bào)告實(shí)際下調(diào)了房?jī)r(jià)漲幅預(yù)期(此前為13.6%)，另一方面公司也用數(shù)億美元的學(xué)費(fèi)告訴我們預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)并沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。

(來(lái)源：Fortune、Zillow)

總的來(lái)說(shuō)，對(duì)于全球大多數(shù)國(guó)家而言，2022年繼續(xù)走強(qiáng)的房?jī)r(jià)顯然將被視為各個(gè)層面的風(fēng)險(xiǎn)。萊坊全球研究主管Liam Bailey在近期的采訪中也表示，疫情期間雖然不少居民攢下了一些家底，但如果手頭沒(méi)有大量的股票，其實(shí)他們?cè)谶@段日子里是跑輸房產(chǎn)價(jià)格的。對(duì)于更加年輕的一代人而言，他們面對(duì)的最大風(fēng)險(xiǎn)就是連買房所需的最低存款要求都達(dá)不到。

（文章來(lái)源：財(cái)聯(lián)社）