12月17日，在網(wǎng)下認(rèn)購階段就異?；鸨慕ㄐ胖嘘P(guān)村REIT正式上市。一上市該產(chǎn)品就受到了資金熱烈追捧，開盤就達(dá)到了30%漲停板，吸引了數(shù)億元認(rèn)購盤。事實(shí)上，幾天之前上市的華夏越秀高速REIT也受到了投資者的歡迎。

不過在公募REITs熱鬧的背后，業(yè)內(nèi)人士也在不斷進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。建信基金表示，REIT收益出現(xiàn)超預(yù)期大幅提升的可能性很低，同時(shí)還要關(guān)注未來存續(xù)期內(nèi)還可能會(huì)受到區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)園供給過剩、競(jìng)爭(zhēng)力下降等不利因素帶來的影響。

建信中關(guān)村REIT上市首日漲停

12月17日，第二批REITs中的建信中關(guān)村REIT正式上市交易。

這只產(chǎn)品的火爆程度從其漲幅就能看到，一開盤就達(dá)到了首日漲幅頂點(diǎn)——30%，隨后的交易時(shí)間中也牢牢鎖住了30%的漲幅。這也是前面上市的10只REITs產(chǎn)品從未出現(xiàn)過的情形。

而這只產(chǎn)品受到資金的追捧在市場(chǎng)人士看來，并不意外。在網(wǎng)下認(rèn)購的環(huán)節(jié)，有認(rèn)購意向的資金就已經(jīng)相當(dāng)火爆，面向公眾發(fā)售的份額實(shí)現(xiàn)了一日售罄。根據(jù)最終披露的數(shù)據(jù)，基金戰(zhàn)略配售部分實(shí)現(xiàn)100%有效認(rèn)購。公眾投資者認(rèn)購配售比例為1.969%；網(wǎng)下投資者認(rèn)購部分的配售比例為1.831%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，本質(zhì)上基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)收益及預(yù)計(jì)增值收益是支撐其二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)的最主要因素?；A(chǔ)設(shè)施REIT的可分配收益主要來自于底層資產(chǎn)的經(jīng)營收益及資產(chǎn)增值。以建信中關(guān)村REIT項(xiàng)目為例，其底層資產(chǎn)地理位置較好、歷史現(xiàn)金流穩(wěn)定，銀行系公募基金管理人具有良好市場(chǎng)口碑，諸多因素都是其獲得如此高關(guān)注度的合理解釋。

事實(shí)上，12月14日上市的華夏基金在上市首日也備受資金追捧。

開盤后二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，交投活躍，開盤25分鐘，漲幅達(dá)17.5%，累計(jì)成交額破1億元(基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs設(shè)置了上市首日30%和非上市首日10%的漲跌幅比例限制)。

根據(jù)披露的數(shù)據(jù)，華夏越秀高速REIT機(jī)構(gòu)網(wǎng)下認(rèn)購和公眾認(rèn)購均啟動(dòng)了比例配售，其中機(jī)構(gòu)網(wǎng)下有效認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例為2.6%，公眾投資者有效認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例為2.1%。

公開資料顯示，華夏越秀高速REIT是越秀交通、中信證券、華夏基金聯(lián)合推出的基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT產(chǎn)品，為看好基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資機(jī)遇的投資者提供場(chǎng)內(nèi)投資工具。

記者了解到，盡管建信中關(guān)村REIT是第二批獲批的產(chǎn)品，但是底層資產(chǎn)相當(dāng)優(yōu)質(zhì)，基本面都比較好，存在二級(jí)溢價(jià)空間。

一位資深研究員認(rèn)為，公募REITs熱度背后恰恰是財(cái)富管理市場(chǎng)的歷史性遷移，當(dāng)“剛性兌付”的非標(biāo)消失殆盡之時(shí)，那些具有類固收或者“固收+”特質(zhì)的產(chǎn)品必然會(huì)得到更多的關(guān)注。

首批REITs運(yùn)行平穩(wěn)

從首批REITs產(chǎn)品運(yùn)行情況來看，9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品整體運(yùn)行平穩(wěn)。截至12月16日，首批公募REITs在運(yùn)行的近6個(gè)月，場(chǎng)內(nèi)價(jià)格較首發(fā)上市價(jià)格均有所提升。其中，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流REIT等產(chǎn)品場(chǎng)內(nèi)價(jià)格累計(jì)上漲超30%。

早在今年6月21日，首批9只公募REITs正式上市交易，并且以封閉式形式管理。彼時(shí)，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT以14.72%的漲幅，在上市首日領(lǐng)漲；中航首鋼生物綠能REIT次之，全天漲幅達(dá)9.95%。從總成交額來看，全天9只公募REITs總成交額達(dá)到18.6億元。

在隨后的運(yùn)行中，首批公募REITs一度遭遇破發(fā)。不過在近期公募REITs遭遇爆炒，以中航首鋼生物綠能REIT為例，在9月13日之后，連續(xù)7個(gè)交易日出現(xiàn)了上漲，多個(gè)交易日的漲幅超過3%，場(chǎng)內(nèi)價(jià)格一度達(dá)到18.55元。不過在9月27日和28日的2個(gè)交易日里分別大跌4.89%、5.40%。

富國首創(chuàng)水務(wù)REIT出現(xiàn)了同樣的情況，其場(chǎng)內(nèi)價(jià)格也一度達(dá)到4.827元，而在9月27日和9月28日遭遇大跌，兩天跌幅分別為4.93%和3.99%。在遭遇爆炒之后，9只公募REITs暫時(shí)得以平穩(wěn)運(yùn)行。

分紅方面，目前已有3只產(chǎn)品公告首次分紅。11月26日，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT公告稱，截至9月30日，其可供分配金額為人民幣2743.30萬元，本次分紅比例為90%，按照本次分紅比例計(jì)算的應(yīng)分配金額為2468.97萬元；該基金采取現(xiàn)金分紅方式，分紅方案為每10份基金份額分紅0.2740元。

11月12日，中金普洛斯REIT、中航首鋼綠能REIT，兩只產(chǎn)品相繼披露分紅公告，均采取現(xiàn)金分紅方式，分紅方案分別為每10份基金份額分紅0.5220元、每10份基金份額分紅5.1514元。

多家公募建議理性投資

隨著場(chǎng)內(nèi)REITs產(chǎn)品參與熱情較高漲，產(chǎn)品的溢價(jià)情況也值得關(guān)注。以12月14日的單位凈值為例，紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流REIT的收盤價(jià)較單位凈值的升貼水率為41.42%；富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的升貼水率為41.41%。

另外，中航首鋼生物質(zhì)REIT、中金普洛斯倉儲(chǔ)物流REIT、華安張江光大園REIT、華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT等產(chǎn)品在12月14日的升貼水率也超過20%。

公募REITs并非穩(wěn)賺不賠，也表現(xiàn)在底層資產(chǎn)的盈利情況上。從首批9單公募REITs在交易所陸續(xù)披露上市后的首份季報(bào)情況看，雖然有8個(gè)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了盈利，但在第三季度，華安張江光大REIT卻虧損570.8萬元，可供分配金額也僅為2218萬元。

多家公募基金也建議投資者理性投資，不要盲目追高或殺跌，公募REITs因?yàn)榉旨t預(yù)期較為穩(wěn)定，因此適合長期持有獲取分紅收益，并不適合作為交易品種。

就建信中關(guān)村REIT上市首日的表現(xiàn)，建信基金也表示，REITs的投資風(fēng)險(xiǎn)介于股票和固定收益產(chǎn)品之間，加之具有可供分配收益強(qiáng)制分紅屬性，更為適合偏好固定收益的長線投資者。

“投資者應(yīng)在了解REIT項(xiàng)目底層資產(chǎn)及收益情況的基礎(chǔ)上，在合理期間內(nèi)進(jìn)行投資?！苯ㄐ呕饛?qiáng)調(diào)，因項(xiàng)目稀缺而懷著僥幸心理跟風(fēng)炒作的行為不可取，避免過山車行情下帶來不必要的投資損失。

建信基金還表示，國內(nèi)公募REITs市場(chǎng)在監(jiān)管機(jī)構(gòu)的悉心呵護(hù)下，迎來了試點(diǎn)發(fā)展的春天，投資者作為市場(chǎng)參與者之一，也需保持理性和耐心，為試點(diǎn)項(xiàng)目提供健康合理的市場(chǎng)環(huán)境，一起期待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)進(jìn)入蓬勃發(fā)展的盛夏。

（文章來源：財(cái)聯(lián)社）